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Verrechnung der Kaution: Bei Renovierungs- und Schadensersatzansprüchen Nachfristsetzung nicht vergessen!

(ho) Mieter M verlangt von Vermieter V die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses. V ist der Meinung, ihm stehe gegen M ein Schadensersatzanspruch aus dem Mietverhältnis zu, weil M die Türen, Heizkörper sowie Fenster und Fensterrahmen der Wohnung nicht ordnungsgemäß, sondern mit einfacher Wandfarbe gestrichen habe, anstatt sie zu lackieren. Dazu fordert er M auf, ohne ihn zur Ausführung der Arbeiten eine Nacherfüllungsfrist zu setzen. M klagt auf Herausgabe der ungekürzten Kaution.

Die Klage hat Erfolg. Das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 4.5.2017 - 318 b C 31/16, ZMR 2017, 652) lässt die Aufrechnung nicht zu. Denn ein Schadensersatzanspruch sei deshalb nicht entstanden, weil V jedenfalls keine Frist zur Nacherfüllung etwa geschuldeter Arbeiten gesetzt hätte (§ 281 Abs. 1 BGB). Diese Frist sei auch nicht entbehrlich gewesen (§ 281 Abs. 2 BGB). Denn der bloße Auszug eines Mieters ohne Vornahme der Malerarbeiten stelle keine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung dar.

Selbst wenn man die Neulackierung allein als Renovierungsmaßnahme begreife und in der Notwendigkeit eines vorbereitenden Abschleifens der aufgebrachten Wandfarbe eine zum Schadensersatz verpflichtende Handlung sähe, sei eine Nachfristsetzung erforderlich, wenn der Anspruchsteller (hier: Vermieter V) statt einer Entschädigung in Geld die Wiederherstellung des ursprünglichen und schadensfreien Zustands (Naturalrestitution) verlange (§ 250 BGB; ebenso: Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 538 BGB Rn. 368; Palandt-Heinrichs, Kurzkommentar zum BGB, 76. Aufl. 2017, § 249 BGB Rn. 5).

Lesetipp:
Broschüre „Kaution - Vereinbarung und Abwicklung von Mietsicherheiten in der Wohnungs- und Geschäftsraummiete“
, 2. Aufl. 2018, ISBN 978-3-939787-95-2, 82 Seiten, 11,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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