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Eigenbedarf: Täuschungsvorwurf „gekonnt“ entkräften!

(ho) Vermieter V kündigt Mieter M wegen Eigenbedarfs. In die Wohnung sollten sein Bruder und dessen Familie einziehen. M zieht aus, V vermietet an eine Flüchtlingsfamilie. Das rechtfertigt er gegenüber M damit, dass der Bruder einen Schlaganfall erlitten habe und nicht in die Wohnung hätte einziehen können. M glaubt ihm nicht und verklagt ihn auf Schadensersatz.

In der Berufungsinstanz spricht das Landgericht (LG) Berlin M die Schadensersatzklage in Höhe von 6000 € zu (Urteil vom 5.3.2018 - 64 S 72/17, IMR 2018, S. 368).
Die Gründe:
Die Eigenbedarfskündigung sei rechtswidrig. Setze der Vermieter nach dem Auszug des Mieters den Kündigungsgrund nicht um, bestehe der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs. Zur Entkräftung dieses Verdachts müsse der Vermieter genau und ohne Unstimmigkeiten erläutern, weshalb der geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei (vgl. zu den strengen Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters zum nicht umgesetzten Selbstnutzungswillen: BGH, Urteil vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9). Dies sei dem Vermieter nicht gelungen. Vielmehr habe er sich in Widersprüche verstrickt. So habe er angegeben, der Bruder sei erst nach der Entlassung aus dem Krankenhaus am 7.3.2016 davon zurückgetreten, die Wohnung anmieten und nutzen zu wollen. Der Name der Flüchtlingsfamilie sei aber bereits vorher am 13.2.2016 am Klingelschild und am Briefkasten angebracht worden.

Eine bewusste und vorsätzliche Täuschung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung sei zur Annahme eines vorgetäuschten Eigenbedarfs auch nicht nötig. Ausreichend sei es bereits, wenn der Vermieter noch nicht sicher sei, ob er die im Kündigungsschreiben angegebene Nutzungsabsicht auch verwirklichen könne.

Nachzutragen ist, dass die Entscheidung in den Anforderungen und der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Falle eines nicht umgesetzten Eigenbedarfsgrundes durchaus auf der Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der herrschenden Auffassung in der Literatur liegt. Immer dann, wenn der als Eigenbedarfsgrund angegebene Kündigungsgrund nicht oder nicht so nach Auszug des Mieters umgesetzt werden kann, sollte der Vermieter sehr genau und dokumentierbar alle Gründe und Fakten sowie Beweismittel dafür sammeln und von sich aus unaufgefordert den (ausgezogenen) Mieter informieren. Andernfalls riskiert er hohe wirtschaftliche Einbußen, wie die Klagesumme hier auch zeigt.

Nähere Informationen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs und auch zum Konfliktfall eines vorgetäuschten Eigenbedarfs mit der Folge eines Schadensersatzanspruches und schließlich zu einzelnen Schadenspositionen, die der Mieter in diesem Fall geltend machen kann, enthält die Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs“, 2. Auflage 2017, 11,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 92 Seiten, ISBN 978-3-939787-90-7, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über Haus und Grund Solingen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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