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Mietkaution – Zahltag?

(ho) Der Mietvertrag endet am 31. Dezember. Bei der Rückgabe der Wohnung erklärt der Vermieter, die Wohnung befinde sich in einem einwandfreien Zustand. Einige Tage später stellt er allerdings einen Wasserschaden unter dem Estrich fest, der von M fahrlässig verursacht worden ist (ausgelaufene Waschmaschine). Um den Schaden zu beseitigen, muss V nun Handwerker beauftragen. Damit konfrontiert, stellt sich M auf den Standpunkt, V habe klar erklärt, die Wohnung sei einwandfrei. M verlangt die Kaution zurück. Zu Recht? Anders gefragt: ist Vermieter V mit seinen Schadensersatzansprüchen, die er erst nach der Rückgabe der Wohnung feststellt, deswegen ausgeschlossen, weil er bei Wohnungsrückgabe erklärt hat, die Wohnung sei in Ordnung?

Einige Stimmen sehen in der Erklärung des V ein negatives Schuldanerkenntnis mit dem Inhalt, er mache gegen M keine Forderungen mehr geltend. Mit diesem Ansatz sei V das Recht zu versagen, die später erkannten Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen. Zugespitzt ist diese Frage in der Praxis besonders dann, wenn entsprechende Erklärungen auch noch im Rückgabeprotokoll festgehalten sind (wie zum Beispiel: „es ist alles in Ordnung“) oder wenn der Vermieter gar in Unkenntnis seiner erst später erkannten weiteren Schadensersatzansprüche bereits die Kaution abrechnet (so: AG Tiergarten, Urteil vom 16.5.2007 - 4 C 592/06, GE 2007, 855).
Diskutiert wird auch die Auslegung einer solchen Erklärung als „Ausgleichsquittung“. Aussagewert: Eventuelle gegenseitige Ansprüche aus diesem Mietverhältnis sind erledigt.

Dem entgegen wird man richtigerweise darauf abstellen müssen, dass sich eine solche Erklärung nur auf den tatsächlich gesehenen Zustand beziehen kann (so zum Beispiel OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.3.2011 - 10 U 156/10, ZMR 2013, 626). Einschlägig muss bleiben, was bemerkbar war und bemerkt worden ist, aber nicht das, was nicht bemerkt werden konnte. Darauf ist die Erklärung des Vermieters beschränkt. Für alles andere fehlt ein Erklärungsbewusstsein und kann deshalb auch nicht unterstellt werden. Denn der Vermieter hätte sicherlich bei Kenntnis des Wasserschadens durch die ausgelaufene Waschmaschine nicht auf dessen Ersatz in Geld verzichtet. Insgesamt liegt in einer positiven Erklärung kein Verzicht auf alles andere, was man an Ansprüchen ohnehin nicht kennt.

Bezogen auf das Rückgabeprotokoll handelt es sich um eine Urkunde, die im Verfahren die Vermutung der abschließenden Vollständigkeit in sich trägt (§ 416 ZPO). In der hier betrachteten Situation ist ja der Wasserschaden unter dem Estrich im Protokoll nicht aufgeführt. Das bedeutet dann, dass der Vermieter im Verfahren den vollen Beweis des Gegenteils erbringen muss, dass die Urkunde entgegen der gesetzlichen Vermutung nicht vollständig ist. Er muss dann letztendlich beweisen, dass der Schaden nicht erkennbar war.

© Dr. Hans Reinold Horst

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