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Mieterhöhung: Wann ist ein Mietspiegel „vergleichbar“?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Existiert in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel, so kann nach dem Gesetz auch der Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ als Begründungsmittel für die eigene Mieterhöhung herangezogen werden (§ 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Frage dabei ist immer: wann kann von der Vergleichbarkeit ausgegangen werden?
Der BGH hat sich dazu mit Urteil vom 21. 8. 2019 - VIII ZR 255/19, IMR 2019, 439) geäußert.

Der Fall:
Vermieter V möchte die Miete erhöhen. Ein Mietspiegel steht dafür als Begründungsmittel in seiner Gemeinde nicht zur Verfügung. Über die sonstigen Begründungsmittel verfügt er nicht (3 Vergleichswohnungen, Mietdatenbank/Mietkataster), bzw. sie sind ihm zu teuer (Sachverständigengutachten). Folglich legt er seinem schriftlich geäußerten Verlangen auf Zustimmung des Mieters zur begehrten Mieterhöhung den Mietspiegel der Nachbargemeinde als Begründungsmittel zugrunde. Mieter M reagiert nicht, V klagt auf Zustimmung.
Der BGH verwirft die Klage in letzter Instanz. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil kein taugliches Begründungsmittel verwendet wurde. Der verwendete Mietspiegel der Nachbargemeinde sei nicht verwertbar. Denn die Nachbargemeinde sei nicht vergleichbar zur eigenen Gemeinde, in der die Wohnung liege. Kriterien der Vergleichbarkeit seien insbesondere:

  • die jeweilige Einwohnerzahl,
  • die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Einrichtungen wie Schulen oder Krankenhäuser,
  • das Wirtschaftsangebot,
  • die Kultureinrichtungen wie Theater oder Kinos.

Insgesamt müsse die Vergleichbarkeit „unter Berücksichtigung aller wesentlicher Umstände des Einzelfalls“ anhand konkreter Merkmale festgestellt werden. Entscheidend sei auch, ob die Stadt ein „Oberzentrum“ im Sinne des landeseigenen Entwicklungsprogramms, oder ein zentraler Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen wie Theatern, Kinos, Krankenhäuser sei, während die verglichene Gemeinde all diese Kriterien ebenso zeigen müsse. Zu berücksichtigen sei auch, ob U-Bahn- oder S-Bahn-Haltestellen, bzw. Anschlüsse vorhanden seien, um davon auf die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote sowohl innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner zu schließen. Allein die Nähe beider verglichenen Gemeinden zu einer Großstadt spiele keine entscheidende Rolle. Ebenso lasse die Entwicklung der Grundstückspreise in den jeweiligen Gemeinden keine verlässlichen Rückschlüsse auf die ortsüblichen Mieten zu.

Anmerkung:
Ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Vergleichbarkeit der Gemeinden formell unwirksam, kann der Vermieter im Verlauf der Zustimmungsklage ein wirksames Erhöhungsverlangen nachholen (§ 558 b Abs. 3 S. 1 BGB). Dazu kann er zum Beispiel Vergleichswohnungen als Begründungsmittel benennen und auf diese Weise den Begründungsmangel beheben.

Allerdings muss der Mieter die Erklärung als erneutes Erhöhungsverlangen erkennen können. Dieses Vorgehen löst für den Mieter eine erneute Zustimmungsfrist aus (§ 558 b Abs. 3 S. 2, Abs. 2 Satz 1 BGB). In der Sache bedeutet dies für den Vermieter eine „Zeitstrafe“. Denn die zusätzlich laufende Zustimmungsfrist verschiebt den Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung auch dann nach hinten, wenn das Erhöhungsverlangen (jetzt im Prozess) formell rechtmäßig begründet und der Zustimmungsklage stattgegeben wird (§ 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB …„bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens“ …, also zwei bis drei Monate).

© Dr. Hans Reinold Horst

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