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Häufig gestellte Fragen zur energetischen Optimierung von Immobilien beim Klimaschutz

Sanierung - Copyright Sylvia Horst(ho) Klimaschutz ist nicht nur in aller Munde, sondern generiert zum „Hype“. Jenseits jeder Blockbildung in Befürworter und „Leugner“ führt die Beratungspraxis in diesem komplexen Gebiet sehr zügig zu Fragen, die sich mit technischen Empfehlungen zum Beispiel für neue Heizsysteme, mit dem insgesamten Gebäudemanagement zwischen Sanierung und Modernisierung und insbesondere mit den Auswirkungen für den Immobilienbestand befassen, unterschieden nach selbst bewohntem Eigentum, vermietetem Eigentum, Einzeleigentum und Wohnungseigentümergemeinschaften. Hier die häufigsten Fragen und Antworten:

Wie ist der aktuelle gesetzliche Sachstand bei der Umsetzung von Klimaschutz und Energiewende in Immobilien?

Das Bundesklimaschutzgesetz, das die allgemeinen Ziele der Energiewende innerhalb der Anstrengungen zum Klimaschutz vorgibt und die Rahmenbedingungen zur Umsetzung des beschlossenen Klimapakets 2030 ressortübergreifend formuliert, ist in Kraft getreten; ebenso die Grundregeln zur steuerlichen Umsetzung (Gesetz zur Einführung eines Bundes-Klimaschutzgesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 12.12.2019, BGBl I 2019, 2513 ff; Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019, BGBl. I 2019, 2886).

Ergänzend zu Bundesregelungen schaffen einzelne Bundesländer auf Landesebene Klimaschutzgesetze, um die landeseigenen Spezifika mit einzubinden (zum Beispiel Entwicklung der Windenergie in Niedersachsen und Entwicklung der Solarenergie in Bayern).

Für die Umsetzung des Klimaschutzes durch energetische Optimierung von Immobilien befindet sich ein „Gebäudeenergie-Gesetz“ (GEG) im Entwurfsstadium. Mit seinem Inkrafttreten spätestens im Sommer 2020 ist zu rechnen.

Wie sollen Gebäude nach dem GEG energetisch ertüchtigt werden?

Zur besseren Übersicht und Abstimmung bündelt das neue GEG die bisherigen energierechtlichen Vorschriften im EnEG, der EnEV und des EE-Wärmegesetzes.

Leitgedanke des neuen Gesetzes ist:
Durch eine bessere Dämmung der Gebäudeaußenhaut und dort verbauter Bauteile soll der Energiebedarf der Immobilie weiter gesenkt werden. Der bestehen bleibende Restbedarf soll durch neue regenerative Energieträger unter möglichster Vermeidung eines CO2-Ausstoßes erfüllt werden. Um dafür möglichst wenig Energie einzusetzen, soll eine effiziente Heiztechnik möglichst auf der Basis regenerativer Energieträger und mit möglichst geringem Energieverbrauch verbaut werden. Schließlich soll das Maß des Energieverbrauchs engmaschiger kontrolliert werden können.

Was bedeutet das für bestehende Heizungen, die mit fossilen Energieträgern arbeiten?

Sie bleiben zulässig, müssen aber spätestens 30 Jahre nach ihrem Einbau oder dann ausgetauscht werden, wenn sie vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind (§ 70 GEG-E). Hier ändert sich nichts an der bereits bestehenden Rechtslage.

Wird es Einschränkungen bei der künftigen Verwendung von Heizsystemen geben?

Ja, ab dem Jahre 2026 dürfen keine reinen Ölheizungen mehr verbaut werden. Befreiungen davon können auf Antrag erteilt werden, wenn der Immobilienstandort keinen anderen Energieträger technisch zulässt oder dies mit unzumutbaren wirtschaftlichen Folgen verbunden wäre.
Hybridheizungen, die neben fossilen Brennstoffen regenerative Energien verarbeiten, bleiben ebenfalls zulässig.
Der Bundesrat fordert darüber hinaus ein Betriebsverbot für Ölheizungen ab 2026 und dessen Ausdehnung auf alle Heizkessel mit festen fossilen Brennstoffen (BR-Drs. 584/19 B).

Bis zum Ende des Jahres 2025 stehen auch noch Heizungsmodernisierungen mit Öl-Brennwerttechnik im Einklang mit dem Klimapaket. Staatliche Förderungen dafür gibt es seit 2020 nicht mehr.

Werden zur besseren Kontrolle des Energieverbrauchs neuartige Verbrauchserfassungsgeräte Pflicht?

Ja, Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler, die neu installiert werden, müssen ab dem 25.10.2020 fernablesbar sein, damit Verbraucherinformationen auch unterjährig bereitgestellt und abgerufen werden können. Dies betrifft sowohl den Neubau als auch den Immobilienbestand.

Im Immobilienbestand müssen vorhandene und nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 1. Januar 2027 nachgerüstet oder durch fernablesbare Zähler ersetzt werden.

Nicht nur die Ablesemöglichkeiten sollen damit vereinfacht werden, sondern der Energieverbrauch soll auf diese Weise einfacher und besser erfasst und ständig auch durch die Nutzer kontrollierbar sein.

Was ist beim Einbau der neuen Erfassungsgeräte für Wärme und Warmwasser mietrechtlich und wohnungseigentumsrechtlich zu beachten?

Mieter können sich dagegen nicht wehren. Sie müssen auch nicht ausdrücklich ihr Einverständnis erklären. Denn der Einbau funkbasierter Ablesegeräte stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Die Räume müssen zu Ablesezwecken nicht mehr betreten werden (so: BGH, Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 326/10). Eine Duldungspflicht folgt auch aus § 4 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV.

In Wohnungseigentumsanlagen muss der Einbau der neuen funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräte zunächst beschlossen werden. Der Verwalter muss darauf hinwirken. Kommt der Beschluss nicht zustande, darf der Verwalter dem gesetzlichen Gebot nicht nachkommen. Da er andererseits für den bauordnungsrechtlichen Zustand der Immobilie verantwortlich gemacht wird, kann das Mandat in diesen Fällen nur niedergelegt werden.

In beiden Fällen ergeben sich datenschutzrechtlich keine Bedenken. Innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften existiert nur ein eingeschränkter Datenschutz (dazu BGH, Urteil vom 4.12.2009 - V ZR 44/9, NJW 2010, 2127 zur Nennung der säumigen Zahler innerhalb der Jahresabrechnung). Die Wohnungseigentümergemeinschaft bildet datenschutzrechtlich eine geschlossene Gemeinschaft, in der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen sowie die Einholung von Auskünften der Zweckbestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses dienen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 162/11, ZMR 2013, 291; BGH, Urteil vom 11.2.2011 - V ZR 66/10, Z MR 2011, 568; OLG München, Beschluss vom 9.3.2007 - 32 Wx 177/06, ZMR 2007, 720; zur datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit im Außenverhältnis zu Dritten: AG Mannheim, Urteil vom 2.8.2019 - 5 C 1733/19, DWW 2020, 26 ff).

Auch für das Mietrecht hat der BGH festgestellt, dass ein Mieter zu Prüfungszwecken Heizkostenabrechnungen seiner Nachbar-Mieter einsehen darf (BGH, Urteil vom 7.2.2018 - VIII ZR 189/17, NZM 2018, 458). Datenschutzrechtlich kann aber nicht verboten sein, was mietrechtlich, wohnungseigentumsrechtlich und energierechtlich erlaubt und geboten ist. Im Gegenteil greift hier der Rechtfertigungsgrund zur Verarbeitung personenbezogener Daten ein (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Buchstaben c) und f) DSGVO).

© Dr. Hans Reinold Horst

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