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Mieterhöhung: Keine Zustimmung bei Zahlung unter Vorbehalt!

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst(ho) Will der Vermieter die Wohnungsmiete im Vergleichsmietensystem auf der Grundlage eines Mietspiegels, dreier Vergleichswohnungen, den Werten aus einer Mietdatenbank oder auf der Basis eines Sachverständigengutachtens erhöhen, so muss er den Mieter anschreiben und um Zustimmung zu der berechneten Mieterhöhung bitten. So sieht es das Gesetz vor. Der Mieter kann ausdrücklich zustimmen oder ausdrücklich die Zustimmung verweigern. Im letzten Fall steht dem Vermieter dann die Zustimmungsklage zur Verfügung. Ein klagezusprechendes Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Mieters. Die Mieterhöhung wird dann zum ursprünglich berechneten Erhöhungszeitpunkt wirksam.

Der Mieter kann auch einfach gar nicht reagieren.
Zahlt er auch den Erhöhungsbetrag dann nicht, gibt er ebenfalls Anlass zu der schon erwähnten Zustimmungsklage.

Was aber gilt, wenn er zwar nicht reagiert, gleichwohl aber die erhöhte Miete zahlt?
In diesem Fall sieht der BGH eine „schlüssig“ erklärte Zustimmung zu der Mieterhöhung (BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VII ZB 74/16; zustimmend: Börstinghaus, Anm. zu BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16, in: juris PR-BGHZivilR 8/2018 Anm.1unter.C, vorletzter Absatz am Ende, LG München, Hinweisbeschluss vom 14.10.2013 - 14 S 20794/13, und AG München, Urteil vom 14.8.2013 - 452 C 11426/13, beide in ZMR 2014, 460).

Und wie steht es, wenn er zwar zahlt, aber die Zahlung mit einem Vorbehalt rechtlicher Überprüfung versieht?
Mit einem solchen Fall hatte sich jetzt das Landgericht (LG) Berlin zu beschäftigen (Beschluss vom 25.6.2020 - 64 S 95/20, IMR 2020, 407). Die Entscheidung: Auch dann, wenn die Miete bereits über einen längeren Zeitraum erhöht gezahlt worden ist, ist nicht von einer Zustimmung zur Mieterhöhung auszugehen, wenn dies jeweils unter Vorbehalt erfolgt ist. Denn dann kann dem Mieter nicht der Wille unterstellt werden, unbedingt und rechtlich gebunden die begehrte Mieterhöhung zu akzeptieren (vgl. BGH, Beschluss vom 30.1.2018 - VII ZB 74/16, Rn. 20 der Entscheidungsgründe).

Nähere Informationen dazu enthält die Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter Wohnraum“, 5. Aufl. 2020, ISBN 978-3-96434-011-5, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 188 Seiten, Preis 14,95 € inklusive MwSt. zuzüglich zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

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