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Mietminderung: Wegen Baulärms in der Nachbarschaft?

Neubau - Copyright Sylvia Horst(ho) In der Nachbarschaft der gemieteten Wohnung wird auf einem unbebauten Grundstück ein Neubau errichtet. Mieter M mindert die Miete monatlich um 10 % und beruft sich auf Lärm- und Staubeinwirkungen, ohne dies näher zu spezifizieren. Vermieter V ist der Auffassung, das Risiko nachträglicher Veränderungen im Umfeld der Wohnung könne nicht zu seinen Lasten gehen. Kann M mindern?

Nein, sagt der BGH. Es liege schon kein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtige (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob ein Mangel gegeben sei, entscheide sich bei fehlenden ausdrücklichen oder durch Auslegung zu ermittelnden vertraglichen Vereinbarungen „zwischen den Zeilen“ (Beschaffenheitsvereinbarungen) nach sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen.
Damit sei die Frage zu beantworten:
Welche vertraglichen Regelungen hätte man als redliche Vertragspartner getroffen, wenn die bei Vertragsschluss nicht bekannte oder nicht bedachte Lärmentwicklung berücksichtigt worden wäre?

Die Antwort des BGH dazu:
Dem Vermieter könne nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Denn auch er müsse diese Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hinnehmen (Ausstrahlungswirkung des zwischen Grundstücksnachbarn geltenden § 906 BGB; anderer Ansicht: KG, Urteil vom 17.9.2020 - 8 U 1006/20 - auf eine Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB in den Fällen, in denen der Vermieter keinen Einfluss auf die Lärmentwicklung hat, komme es nicht an; ebenso schon BayObLG, Beschluss vom 4.2.1987 - RE-Miet 2/86 und vielen weiteren Nachweisen zur identisch entscheidenden Rechtsprechung und Literatur in Rn. 29 der Entscheidungsgründe des KG-Urteils;. § 906 BGB sei eine sachenrechtliche Vorschrift, die auf ein Mietverhältnis nicht anwendbar sei.).

© Dr. Hans Reinold Horst

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