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Mietende: Verweigerte Annahme der Schlüssel

Schlüssel - Copyright Sylvia Horst(ho) Einen in der Praxis sehr bedeutsamen Fall bildet die Frage, ob der Vermieter wegen vorenthaltener Mietsache eine (im Vergleich zu bisherigen Miete höhere) Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Vertragsende verlangen kann, wenn er die ihm angebotene Rückgabe der Räume wegen eines monierten Zustandes ablehnt.

Dazu folgendes Beispiel:
M kündigt das Mietverhältnis mit Schreiben vom 7.11.2018 fristlos. Die Wohnung sei wegen Schimmelbefalls nicht benutzbar. Auch die Stadt habe die weitere Vermietung der Räume untersagt. V erklärt sein Einverständnis mit einem Vertragsende zum 28.2.2019.

In seinem Schreiben kündigt M an, er werde bereits am 26.11.2018 ausziehen. An diesem Tag könne auch die Übergabe an V erfolgen. Zur Übergabe des Schlüssels kommt es nicht, nachdem V am 26.11.2018 im Termin und am 29.11.2018 an der Haustüre die Annahme der Wohnungsschlüssel ablehnt. Zu der Ablehnung der Entgegennahme des Schlüssels erklärt er, er habe sich dadurch „überfallen“ gefühlt, habe auf einem ordnungsgemäßen Wohnungsübergabetermin bestehen wollen und schließlich vermeiden wollen, dass die Entgegennahme des Schlüssels als Anerkenntnis der fristlosen Kündigung oder als Mietaufhebungsvertrag missverstanden werden würde. V klagt gegen M Nutzungsentschädigung für die Monate März bis Mai 2019 ein, nachdem er schließlich im Mai die Wohnung öffnen und die Schlösser auswechseln musste, um wieder Besitz an der Wohnung zu begründen.

Das LG Bonn (LG Bonn, Urteil vom 5. Juni 2014 - 6 S 173/13, ZMR 2014, 977) verwirft die Klage. Denn M habe V die Wohnung nicht vorenthalten; also bestehe kein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB. Die verweigerte Annahme der Schlüssel begründe gemäß § 293 BGB Annahmeverzug hinsichtlich des Anspruchs aus § 546 BGB. In diesem Falle bestehe für den Zeitraum des Annahmeverzugs kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da der Anspruch gerade eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache regele, deren Entgegennahme der Vermieter im Falle des Annahmeverzugs selbst vereitelt habe. Auch die Tatsache, dass die Schlüssel zeitlich vor dem Ende des Mietverhältnisses angeboten worden seien, stehe der Annahme eines Annahmeverzugs nicht entgegen. Denn der Mieter sei gemäß § 271 Abs. 2 BGB zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache auch vor Vertragsende grundsätzlich berechtigt.

Nachzutragen bleibt, dass durch eine vorzeitige Wohnungsabnahme mit Schlüsselübergabe kein Mietaufhebungsvertrag „zwischen den Zeilen“ zustande kommt (so LG Wuppertal, Urteil vom 5.11.2015 - 9 S 69/15, ZMR 2016,117).

© Dr. Hans Reinold Horst

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