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Wohnungsmietrecht - Miete und Klimaschutz: „Hitzefrei“?

Sonnenschirm - Copyright Sylvia Horst In aller Regel kann der Mieter bei hohen sommerlichen Temperaturen wegen Überhitzung der gemieteten Räume die Miete nicht mindern. Im Sommer überhitzende Mietwohnungen werden nicht als mangelhaft betrachtet, wenn zumindest ein Hitzeschutz entsprechend der Bauvorschriften besteht, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung galten (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 12. September 2012 – 3 U 100/09, NZM 2013, 151). Dies gilt selbst bei einer Dachgeschosswohnung (AG Leipzig, Urteil vom 6.9.2004 - 164 C 6049/04, juris; AG Hamburg, Urteil vom 10.5.2006 - 46 C 108/04, WuM 2006, 609). Für Neubauten schreibt das Gebäudeenergie-Gesetz (GEG) ebenso einen sommerlichen Hitzeschutz vor.

Abgesehen davon kommt es im Immobilienbestand nur auf die technischen Anforderungen bei der Errichtung des Gebäudes an. Mangels anderer Absprachen im Mietvertrag gelten sie, wenn die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Bausubstanz hinterfragt wird. Denn speziell auf das Mietrecht zugeschnittene Vorschriften gibt es dafür nicht.

Daraus folgt, dass der Mieter selbst in seinem Wohnverhalten Maßnahmen ergreifen muss, die die Sommerhitze „aussperren“ oder zumindest reduzieren. Will er Sonnenmarkisen oder Außenrollos installieren, so muss der Vermieter wegen des damit einhergehenden Eingriffs in die Bausubstanz nach ganz einhelliger Auffassung vorher um Erlaubnis gebeten werden. Ob der Vermieter die Erlaubnis erteilt, steht in seinem freien Belieben.

Erteilt er sie nicht, bleiben solche Modifikationen verboten und führen im Falle von Schäden zu Ersatzverpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter. So würde es zum Beispiel eine Fassadendämmung zerstören, wenn sie mit Montagevorrichtungen und Schrauben zur Befestigung einer Sonnenmarkise perforiert würde. Wärmebrücken mit Feuchtigkeitsbildungen und Schimmelauswirkungen wären die Folge.

Aber:
Je nach Entwicklung des Klimas könnte dieses Dictum durch eine anspruchsbewährte Duldungspflicht des Vermieters u. U. relativiert werden, wenn sich der Mieter gegen die Hitze anders als durch zusätzliche Einbauten von Einrichtungen und Ausstattung zum Sonnen- und Wärmeschutz nicht mehr zu helfen weiß, ja mehr noch: In diesem Fall wäre auch zu diskutieren, ob dann nicht auch der Vermieter selbst zu entsprechenden Umrüstungen verpflichtet werden könnte. Anspruchsgrundlage eines im Einzelfall auch justiziablen möglichst schonenden baulichen Eingriffs könnte dann §§ 535 Abs. 1 S. 2, 242, 241 Abs. 2 BGB sein, auch wenn bei Errichtung des Baues die damals geltenden Wärmeschutzvorschriften beachtet worden wären.
Geht man mit dem OLG Düsseldorf dann von einer unzulässigen Verschiebung der Risikosphäre auf den Vermieter aus, bliebe immer noch seine Duldungspflicht gegenüber einem Handeln des Mieters als wesensgleiches minus (In diese Richtung bereits: AG Köln, Urteil vom 9.8.2017 - 201 C 62/17, ZMR 2018, 56; AG München, Urteil vom 7.6.2013 - 411 C 4836/13, ZMR 2014, 459; vgl. auch schon BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035; LG München I, Urteil vom 10. Mai 1989 – 31 S 19840/88 –31 S 19840/88, WuM 1989, 556).

© Dr. Hans Reinold Horst

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