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Wohnungsmiete: „Übernachtungsbesuch“ ohne Erlaubnis - Ja, Untervermietung - Nein

Koffer - Copyright Sylvia Horst(ho) Dass ein Mieter „Übernachtungsbesuch“ empfangen darf, ist nach den heutigen Anschauungen selbstverständlich. Ebenso selbstverständlich gilt dies auch unabhängig von den beteiligten Geschlechtern. Häufig problematisch ist es, Fälle des Besuchs von Fällen der dauernden oder zumindest längerfristigen Überlassung von Wohnraum zu trennen. Denn diese Kategorien müssen Regeln folgen, die das Mietrecht vorgibt. Hier kann der Mieter also nicht nach Gutdünken schalten und walten, sondern muss zuvor den Vermieter um Erlaubnis bitten.

Dazu folgender Fall:
Mieter M ist geschäftstüchtig und annonciert per Internetplattformen Übernachtungsplätze für einen kurzen Zeitraum an fremde Personen in seiner Mietwohnung. Das Geschäft floriert. Er selbst nutzt seine Wohnung eigentlich kaum noch und überlässt sie den Übernachtungsgästen. Vermieter V bekommt davon Wind, mahnt M ab und kündigt schließlich wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung fristlos.

Das LG Lübeck (Urteil vom 26.11.2020 - 14 S 61/20, ZMR 2021, 395) hatte zu klären, ob darin eine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung oder die erlaubnisfreie Aufnahme von Besuch liegt.

Die Argumentation des Gerichts:
Weil der Mieter nur kurzfristig einen Übernachtungsplatz durch komplette Einräumung des Wohnungsbesitzes zur Verfügung stelle, wolle er bei lebensnaher Betrachtung lediglich doch nur „Gastgeber“ sein, sich der Sachherrschaft über die Wohnung nicht komplett entledigen, und dem Dritten lediglich die Möglichkeit der Mitbenutzung einräumen.

Ergebnis:
keine unzulässige Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters; die deswegen erklärte Kündigung sei deshalb unwirksam.

Anzumerken ist:
Die Entscheidung überzeugt nicht. Denn ob dem endgültigen Nutzer eine eigene Sachherrschaft an den Mieträumen eingeräumt wird, unterliegt keiner zeitlichen Komponente, sondern setzt nur die ungestörte eigene Zugriffsmöglichkeit voraus (§ 854 BGB). Ihr ist deshalb zu widersprechen (zur unerlaubten Untervermietung über die Plattform „airbnb“ mit der Annahme einer gewerblichen Tätigkeit des Mieters, die der Vermieter nicht genehmigen muss: LG Berlin, Urteil vom 15. September 2020 – 63 S 309/19, GE 2021, 250 ff; LG Arnsberg, Urteil vom 09.08. 2017 – 24 S 299/17, NZM 2018, 34; Blank/Börstinghaus, Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 573 BGB Rn. 51 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung und zur Literatur - ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens gerechtfertigt).

© Dr. Hans Reinold Horst

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