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Bauträgerkauf: Abnahme - Ja oder Nein, das ist hier die Frage

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Bauträger B errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. Mit den Erwerbern ist vereinbart, dass ein von Ihnen auszusuchender Bausachverständiger bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums unterstützt. Bis auf kleine Restarbeiten wird die Anlage hergestellt. Die noch auszuführenden Maßnahmen werden durch den Sachverständigen der Erwerber nach Begehung des Gemeinschaftseigentums in dessen Protokoll festgehalten. Unter Bezug auf dieses Protokoll sollte die Bauabnahme erfolgen. Erwerberin E stellt sich quer: Ein von ihr beauftragtes Privatgutachten moniert fehlende Restarbeiten und kleinere Mängel. Nach Behebung dieser Mängel fordert Bauträger B erneut zur Abnahme auf. E verweigert dies erneut, weil sie befürchtet, dass sich weitere Baumängel ergeben könnten. Der Streit um Abnahme und Restzahlung landet vor dem Oberlandesgericht Köln (Urteil vom 28.10.2020 - 17 U 44/16, IBR 2021, 620 – rechtskräftig, da die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH – VII ZR 269/20 - zurückgenommen wurde).

E sei zur Abnahme verpflichtet. Denn das Bauvorhaben sei im Wesentlichen mangelfrei erstellt. Auch wenn das Privatgutachten 149 Mängel und offene Restarbeiten moniert, so handle es sich jeweils um Bagatellen (fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller, Reinigungsarbeiten etc.). Dabei handle es sich im Falle der hier errichteten großen Eigentumsanlage um unwesentliche Geringfügigkeiten, die überdies schnell und einfach abzuarbeiten seien. Die Werkleistung hätte deshalb zumindest als im Wesentlichen vertragsgemäß abgenommen werden müssen. Sei der erstellte Bau insgesamt abnahmereif, sei der Erwerber auch zur Abnahme verpflichtet. Ob hinterher tatsächlich neue Mängel auftreten, sei unbeachtlich. Denn entscheidend sei der Zeitpunkt der einmal festgestellten Abnahmereife.

Ergebnis:
Im Verhältnis zur insgesamten Bauleistung unbedeutende Mängel (Bagatellen) befreien nicht von der Pflicht zur Abnahme. Dem Erwerber kann in dieser Situation geholfen werden. Denn er kann die Abnahme unter dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung erklären.

Hintergrund zur rechtlichen Wirkung der Abnahme:
Mit der Bauabnahme (§§ 640, 650 g BGB) erkennt der Erwerber die Leistung als vertragsgemäß ausgeführt an. Der Erwerber kann deshalb nur noch sehr viel schwieriger erreichen, dass gesehene Mängel durch den Bauträger beseitigt werden. Eine Vertragskündigung ist ausgeschlossen, bei Bauträgerverträgen aber unabhängig davon bereits nach § 650 u Abs. 2 BGB). Für Gewährleistungsansprüche (Mängelbeseitigung durch Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz, Rücktritt) beginnt der Lauf der Verjährungsfrist mit erklärter Abnahme (5 Jahre bei einem reinen BGB-Bauvertrag – § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB – ohne Einbezug der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), zu verstehen als Muster-AGB, 4 Jahre nach einem Bauvertrag unter Einbezug der VOB – § 13 Abs. 4 Nr. 1 und 2 VOB/B, 2 Jahre für Mängel, in anderen Gewerken; § 634 a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Schadensersatzansprüche des Erwerbers wegen erlittener Mangelfolgeschäden werden allerdings nicht ausgeschlossen (§ 640 Abs. 3 BGB; so: OLG Köln, Beschluss vom 1.12.2021 – 16 U 115/21 –, juris; zur Verfolgbarkeit von Begleitschäden, die schon vor der Abnahme eingetreten sind: OLG Nürnberg, Beschluss vom 23.8.2021 – 2 U 2524/20 –, juris). Schließlich wird die vereinbarte. Schlusszahlung fällig.

Hintergrund zur Zeitkomponente:
Handelt es sich um größere Wohnungseigentumsanlagen, kann sich die Abnahme insgesamt verzögern. Das kann einmal an der Vielzahl der Erwerber liegen; das kann seine Ursache auch daran haben, dass einzelne Wohnungen längere Zeit nicht verkauft werden können. Das Problem für Bauträger: Erst mit der vollständigen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch alle Wohnungseigentümer beginnt der Lauf der genannten Gewährleistungsfristen. Für einzelne Erwerber kann das vorteilhaft sein, weil dann im Ergebnis Gewährleistungsansprüche länger erfolgreich geltend gemacht werden können. Dies führt zu der Frage, wie lange ein Bauträger äußerstenfalls haftet. Dazu hat sich der Bundesgerichtshof geäußert. Auch 2 oder 3 Jahre nach der Fertigstellung gelten nach seiner Auffassung einzelne Wohnungen noch als neu hergestellt. Eine zeitliche Grenze der Bauträgerhaftung wird aber angenommen. Danach soll er maximal 10 Jahre nach Vertragsschluss auf die Beseitigung von Mängeln haften, wenn keine Abnahme stattgefunden hat (OLG Köln, Urteil vom 12.8.2020 - 19 U 5/20, juris).

Abnahmereif ist das Werk, wenn keine wesentlichen Mängel bestehen (dazu eingehend: Leinemann, Das neue Bauvertragsrecht und seine praktischen Folgen, NJW 2017, 3113, 3113 f mit weiteren Nachweisen). Liegen wesentliche Mängel vor, so ist der Besteller nicht verpflichtet, das Werk abzunehmen (Leinemann, a.a.O.). Anders ausgedrückt: Das Werk muss im Wesentlichen vollständig und mangelfrei erstellt sein und darf nicht mit Mängeln behaftet sein, die die Gebrauchstauglichkeit des erstellten Bauwerks mehr als nur unerheblich einschränken oder optisch mehr als nur geringfügig beeinträchtigen.

Ist das Werk abnahmereif, darf der Erwerber/Auftraggeber die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 S. 2 BGB, § 12 Abs. 3 VOB/B vertiefend zur Bauabnahme insgesamt: Genius, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, juris PK-BGB Bd. 2, 9. Aufl. 2020 – Stand 17.8.2020 – zu § 640 BGB).

Nun zeigt die Praxis häufig Fälle, die „in der Mitte liegen“. Sind noch erhebliche Restleistungen offen, kommt eine Teilabnahme der erbrachten Leistungen infrage. Folgerichtig ist dann aber auch nur die für die erbrachten Werkleistungen vereinbarte Summe zu entrichten, nicht der insgesamte Kaufpreis (OLG München, Urteil vom 15. Januar 2020 - 20 U 1051/19, BauR 2020, 1341).

Nähere Informationen zur erstmaligen plangerechten Herstellung einer Eigentumswohnung/eines Teileigentums sowie des Gemeinschaftseigentums und zu den Ansprüchen gegen den Bauträger bei mangelhafter oder nicht ordnungsgemäßer Erstellung enthält die Broschüre „Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum“, 2. Aufl. 2021, 261 Seiten, DIN A5 Klebebindung, ISBN 978-3-96434-025-2, 16,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

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