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Wohnungseigentum: „Individualanspruch“ auf Abberufung des Verwalters?

Recht - Copyright Sylvia Horst(ho) Wohnungseigentümer Q empfindet die Amtsführung und das persönliche Auftreten von Verwalter V als unmöglich. Er will ihn „weg haben“. Einen Abberufungsbeschluss erreicht er in der Versammlung nicht, sondern das Gegenteil in Gestalt eines Negativbeschlusses, der sich zum Verwalter bekennt. Q ficht an und erhebt Beschlussersetzungsklage.

Der BGH „schmiert ihn ab“ (Urteil vom 25.2.2022 - V ZR 65/21, IMR 2022, 192). Auch wenn die Gemeinschaft nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG den Verwalter jederzeit abberufen könne, habe dies auf Individualrechte einzelner Eigentümer keine Auswirkungen. Ein Anspruch als Individualrecht, mit dem eine Beschlussersetzungsklage erfolgreich geführt werden könne, sei nur denkbar, wenn die Ablehnung des Abberufungsbegehrens nicht vertretbar sei. Das grundsätzlich der Gemeinschaft zustehende Beschlussermessen müsse also „auf 0“ reduziert sein. Dieser Schluss sei aus einer Gesamtschau aller Umstände zu gewinnen. Entscheidend sei vor allem, dass die Abberufung dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspreche. Bestehe ein Anspruch auf Abberufung, liege üblicherweise auch die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags vor. Alles dies sei hier nicht schlüssig vorgetragen, so die Karlsruher Richter.

Nachzutragen ist:
Der BGH klärt auch, dass entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung mit Inkrafttreten der WEG-Reform unwirksam geworden sind.

Fazit:
Das jederzeitige Abberufungsrecht der Gemeinschaft aus § 26 Abs. 3 WEG kann nicht eingeschränkt werden.

Ungeklärt bleibt, wie die 6-Monatsfrist zur Vertragsbeendigung (vgl. ‚§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG) in einem erfolgreichen Abberufungsfall zu berechnen ist (dazu: Lehman-Richter/Wobst, WEG-vom 2020, Rn. 547; a. A. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 9, Rn. 75). Einerseits wird auf den Eintritt der Rechtswirksamkeit der Abberufung abgestellt, andererseits auf den verkündeten Abberufungsbeschluss. Die Streitfrage ist von erheblicher wirtschaftlicher Auswirkung; denn wenn die Verkündung des Abberufungsbeschlusses maßgeblich sein sollte, kann man den sonst zusätzlichen Vergütungsanspruch des Verwalters durch seine Abberufung mit einer Vorfrist von 6 Monaten zu Fall bringen (zu Recht hinweisend: Zschieschack, Anm. zu BGH, Urteil vom 25.2.2022 - V ZR 65/21, IMR 2022, 193).

Nähere Informationen enthält die Broschüre "Streit mit dem WEG-Verwalter", 2. Auflage 2022, 16,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, 202 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-029-0, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

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