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Mietvertrag: Bezeichnung als Wohnraummietvertrag bei geplanter Weitervermietung unschädlich?

Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst (ho) Mieter M mietet von Vermieter V dessen Haus mit mehreren Wohnungen, um sie an Dritte weiterzuvermieten. Der Mietvertrag ist überschrieben mit „Mietvertrag über Wohnraum“. Zusätzlich verweist der Vertrag für die Kündigung auf §§ 573 c, 568 BGB; die Tierhaltung wird überdies von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht. V kündigt. M wendet ein, der Vertrag erfordere eine Kündigung unter Beachtung der Kündigungsvorschriften für Wohnraum (§ 573 BGB) und weist deshalb die ohne Gründe erklärte Kündigung des V als unwirksam zurück.

V klagt auf Räumung - und gewinnt in letzter Instanz vor dem BGH (BGH, Urteil vom 13.1.2021 - VIII ZR 66/19, juris).
Die Gründe:
Der geschlossene Mietvertrag sei als Gewerberaummietvertrag zu behandeln; seine Kündigung bedürfe deshalb keiner Begründung. Sie sei deshalb wirksam.

Die Bezeichnung des gewählten und verwendeten Vertragsformulars hindere nicht. Denn ob ein Mietverhältnis als Wohnungsmietvertrag oder als gewerblicher Mietvertrag einzuordnen sei, richte sich nach dem vereinbarten Nutzungszweck. Seien die angemieteten Räumlichkeiten zur Weitervermietung an dritte Personen auch zu Wohnzwecken bestimmt und komme dies im Vertrag wie hier zum Ausdruck, sei von einer gewerblichen Weitervermietung auszugehen. Auf dieses Hauptmietverhältnis seien dann die Vorschriften über die Wohnungsmiete nicht anwendbar (ebenso schon: BGH, Urteile vom 16.7.2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9.7.2014 - VIII ZR 176/13, BGAZ Bd. 202, 39 Rn. 21; vom 21.10.2019 - XII ZR 125/18, BGHZ Bd. 223, 290 Rn. 21).

Der vertragliche Hinweis auf die wohnraummietrechtlichen Kündigungsvorschriften in §§ 573 c, 568 BGB ändere nichts. Denn der Verweis mache nur Sinn, wenn der Vertrag im Übrigen als Gewerberaummietverhältnis einzuordnen wäre. Hätten die Parteien generell das Wohnraummietrecht anwenden wollen, so hätte man sich nicht nur auf die ausdrücklich dabei erwähnten Kündigungsschutzvorschriften beschränkt. Im Gegenteil spreche gerade diese Einschränkung gegen eine - stillschweigend - vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts auf das Vertragsverhältnis (Rn. 33 der Entscheidungsgründe).

Auch der Hinweis auf die Regelung einer Tierhaltung als Beleg für ein angeblich gewolltes Wohnungsmietverhältnis verfange nicht. Zu Tierhaltungen komme es auch bei gewerblichen Mietverhältnissen durchaus.

Schließlich sei ein Interesse des Vermieters daran, bei der Vermietung von Geschäftsräumen an einen - gewerblichen - Zwischenvermieter für eine Vermieterkündigung die Geltung weiterer mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren, nicht erkennbar (Entscheidungsgründe Rn. 35)

Nachzutragen ist:

Auch bei Mietverträgen mit Kommunen als Basis einer endgültigen Unterbringung der bedürftigen Endbenutzer / Geflüchteter handelt es sich um gewerbliche Mietverträge, da die Kommune als juristische Person des öffentlichen Rechts nach dem Vertragszweck nicht zu eigenen Wohnzwecken anmietet, sondern weiter zu Wohnzwecken an dritte Personen überlassen möchte (dazu: BGH, Urteil vom 13.1.2021 - VIII ZR 58/20, juris; BGH, Urteil vom 23. 10. 2019 - XII ZR 125/18, juris). Gemäß § 578 Abs. 3 BGB greifen auch bei beteiligten juristischen Personen des öffentlichen Rechts nur einzelne Mieterschutzfunktionen aus dem Wohnungsmietrecht ein, ohne den Vertragscharakter (Gewerbemietvertrag) aufzuweichen oder gar zu ändern (dazu: Streyl, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 578 BGB Rn. 19 ff; Grüneberg, Kurzkommentar zum BGB, 81. Aufl. 2022, § 578 BGB Rn. 2 m.w.N.).
Die nach § 578 Abs. 3 BGB einbezogenen Felder der Wohnungsmiete betreffen die Bereiche „Mieterhöhung, Kündigung, Vorkaufsrecht“.

© Dr. Hans Reinold Horst

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