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Betriebskosten: Einsichtsrecht in Hausmeistervertrag, inklusive Vergütung

Betriebskosten - Copyright Sylvia Horst(ho) In der Betriebskostenabrechnung des M werden auch Hausmeisterkosten umgelegt. Um prüfen zu können, ob dies in zulässig begrenztem Umfange geschehen ist, reklamiert M gegenüber V ein Belegeinsichtsrecht. Daraufhin wird ihm die Tätigkeitsbeschreibung des Hausmeistervertrags vorgelegt. M will auch die Vergütungsabrede sehen. V weigert sich. Daraufhin klagt M auf Rückerstattung seiner geleisteten Vorauszahlungen. Erste Instanz und Berufungsinstanz weisen die Klage ab, die Revisionszulassung wird versagt. M erhebt Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH.
Der BGH verwirft die Beschwerde, lässt die Revision nicht zu und „schmiert“ im Ergebnis die Klage ab (BGH, Beschluss vom 26.10.2021 VIII ZR 150/20, juris = NZM 2022, 373). Die Rückerstattung von Vorauszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten könne im laufenden Mietverhältnis nicht verlangt werden, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig abrechne. Dies gelte erst recht, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigere. Denn dem Mieter stehe sowohl im freifinanzierten Wohnungsbau als auch im preisgebundenen Wohnraum in dieser Situation ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen zur Seite (§ 242 BGB), solange ihm eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden sei (Rn. 18 der Entscheidungsgründe nach juris). Dies gelte ebenso im Falle geltend gemachter Rückforderungen entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten nach Abrechnung während des laufenden Mietvertrags (Rn. 15 der Entscheidungsgründe). Zwar erstrecke sich die Kontrollbefugnis des Mieters auch auf die Prüfung, ob und inwieweit er mit Gewinnmargen des Hausmeisterunternehmens belastet werde; deshalb könne er Einsicht in den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Immobilienservice-GmbH und in den Leistungskatalog sowie in die monatlichen Einzelabrechnungen berechtigt begehren. Die unberechtigte Verweigerung führe jedoch nicht zu einem Rückzahlungsanspruch im laufenden Vertragsverhältnis. Die Zahlungsklage sei deshalb derzeit unbegründet. Mieter M hätte sich auf sein Leistungsverweigerungsrecht an der laufenden Vorauszahlungen berufen und auf Belegeinsicht klagen müssen (ebenso: BGH, Beschluss vom 8.2.2022 - VIII ZR 150/20, juris = WuM 2022, 217).

© Dr. Hans Reinold Horst

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