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Wohnungseigentum: Sanierungskosten für einzelne Wohnung - zulasten der Gemeinschaft?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 8 Wohnungen, darunter einer Penthouse-Wohnung in Staffelgeschossbauweise. Die gesamte Anlage muss wegen Feuchtigkeitsschäden saniert werden. Schon bei der Bauabnahme im Jahre 2005 wurden erhebliche Baumängel festgestellt, aber nicht behoben. Mittlerweile ist der Bauträger insolvent. Nachdem Eigentümer E seine Wohnung im Jahre 2007 ersteigert hat, zeigen sich jetzt die Sünden der Vergangenheit in Gestalt eines massiven Sanierungsaufwandes - zur Abdichtung des Baukörpers sind nach Schätzungen insgesamt 400.000 € fällig. Von den seit Anfang an bestehenden Baumängeln stand in dem Verkehrswertgutachten, das seinerzeit dem Versteigerungsverfahren zugrunde lag, nichts.
Zur Abdichtung muss insbesondere der Bodenaufbau der Penthouse-Wohnung mit umlaufender Außenterrasse neu aufgebaut und im Niveau erhöht werden. Das umlaufende Edelstahlgeländer zur Terrassensicherung, seinerzeit als Sonderwunsch des Penthouse-Eigentümers ausgeführt, muss deshalb demontiert, gereinigt und erhöht werden. Dafür werden nochmals Kosten von ca. 40.000 € veranschlagt.
Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch für diese Kosten aufkommen, obwohl es sich bei dem teurer ausgeführten Edelstahlgeländer um einen Sonderwunsch des Eigentümers handelt und obwohl er das Geländer in den vergangenen Jahren nie gereinigt und gepflegt hat?

Die Antwort hängt von der veranlassten Kostenzuweisung für das Geländer ab. Zweifelsohne handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, da es als Bestandteil des Baukörpers rundumlaufend zur Absturzsicherung der Außenterrasse dient. Das würde dafür sprechen, die Gemeinschaft auch mit diesen anfallenden Kosten zu belasten (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Aber:
Schon die Reinigung würde sich nur dann als Instandhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum mit Kostenfolge zulasten Aller darstellen, wenn sie zur Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands des Geländers dient (LG Bamberg, Urteil vom 17.3.2015 - 11 S 18/14 WEG; BGH, Beschluss vom 21.8.2018 - VIII ZR 188/16, NZM 2018, 900). Aufrechterhalten wird aber ein ursprünglicher Zustand nicht. Denn das Geländer ist ja bereits ungepflegt verschmutzt und nicht mehr sauber. Seine Reinigung ist deshalb veranlasst, um das Geländer durch Schweißarbeiten in der Höhe verändern zu können. Dafür haftet die Gemeinschaft schon deshalb nicht.
Wird aber ein Bauteil der Fassade verändert, so hat man es mit einer baulichen Veränderung zu tun, die nur dem Penthouse-Eigentümer nutzt. Deshalb fallen sowohl die Reinigungskosten selbst wie auch die Veränderungskosten nur ihm zur Last (§ 21 Abs. 1 WEG oder § 21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Satz 2 WEG).
Sollte dagegen auf die insgesamte Erhaltung eines bauordnungskonformen Zustandes der Absturzsicherung in der Höhe abgestellt werden, würde es sich wiederum um Kosten handeln, die nur der Penthouse-Wohnung zugutekommen. Selbst wenn man diese Kosten also als Erhaltungskosten ansehen würde, kann die Teilungserklärung für diese Fälle die Instandhaltungslast dem allein nutzungsberechtigten Penthouse-Eigentümer zuweisen (BGH, Urteil vom 28.10.2016 - 5 ZR 91/16; Urteil vom 2.3.2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7; Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13, ZWE 2014, 125 Rn. 10)

© Dr. Hans Reinold Horst

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