Wohnungseigentum: Verwalter vom Gericht „frei Haus“ geliefert?

(ho) Muss eigentlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben? So wird man oft gefragt. Die Antwort lautet „nein“, solange alle mit dem bestehenden Zustand zufrieden sind. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer unter den Maßgaben von §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gegen die Gemeinschaft den Anspruch, dass sie die Einsetzung eines zertifizierten Verwalters (§ 26 a WEG) beschließt. Soweit so klar. Wie verhält es sich aber, wenn man sich partout nicht auf einen Verwalter einigen kann? Dazu der folgende Fall:

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus 3 Einheiten. Der Eigentümer, der die Mehrheit hat, verweigert die Bestellung eines neuen Verwalters. Bis zum Jahre 2002 übte er den Verwalterposten selbst aus. Das gestaltete sich aber wohl auch aufgrund persönlicher Differenzen und Eigenschaften extrem schwierig. Deswegen wurde in den Folgejahren ein externer Verwalter bestellt. Aufgrund seines Stimmrechtsgewichts wählte der Mehrheitseigentümer - nennen wir ihn Q - den bestellten Verwalter jedes Mal wieder ab, so zuletzt im Dezember 2022. Aktuell gibt es keinen neuen Verwalter; Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind nicht aufgestellt, eine Versammlung nicht terminiert. Fragen der Benutzung sowie Sanierungsaufträge können nicht umgesetzt werden. Die übrigen Eigentümer fragen nach dem Vorgehen.

Zunächst ist zu einer Eigentümerversammlung zu laden, zu der mit der Prioritätenfolge in § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt einzuberufen ist (dazu: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.9.2022 - 11 T 17/22, ZWE 2023, 96). Gegebenenfalls muss mit einer Beschlussersetzungsklage auf gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Bestellung eines Verwalters gearbeitet werden.
Auf die Tagesordnung gehört mit entsprechenden Vergleichsangeboten der TOP „Wahl und Bestellung eines Verwalters, Abschluss des Verwaltervertrags“. Dabei setzt die Wahl eines Verwalters die ordnungsgemäße Information der Eigentümer über die Angebote voraus (AG Offenbach, Urteil vom 10.12.2021 - 310 C 43/21, ZMR 2023, 118).
Kommt keine Einigung zustande, ist an gerichtliche Hilfe zu denken. Dafür ist wie gesagt notwendig, dass sich die Eigentümergemeinschaft bereits mit dem Thema vorab befasst hat.
In Fällen dringender Eilbedürftigkeit kann sogar eine einstweilige Verfügung auf Bestellung eines Verwalters für eine zerstrittene und verwalterlose WEG beantragt werden. Eine besondere Eilbedürftigkeit als Verfügungsgrund ist hier unabdingbar (LG Frankfurt, Beschluss vom 10.5.2022 - 2-13 T 26/22, ZWE 2022, 265).
Im Hauptsacheverfahren kommt eine Beschlussersetzungsklage infrage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 6.2.2023 - 2-13 T 7/23, WuM 2023, 180). Das Gericht würde dann in diesem Klageverfahren den verweigerten Beschluss innerhalb der Gemeinschaft auf die Bestellung eines Verwalters ersetzen. Dazu benötigt das Gericht die Entscheidungsgrundlagen. So ist es zum Beispiel nicht seine Aufgabe, einen geeigneten Verwalter ausfindig zu machen. Es genügt aber, wenn dem Gericht mindestens ein konkretes Angebot vorliegt (so: Küttner, ZMR 2021, 285).

© Dr. Hans Reinold Horst

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