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Wohnungseigentum: Verwalter vom Gericht „frei Haus“ geliefert?(ho) Muss eigentlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben? So wird man oft gefragt. Die Antwort lautet „nein“, solange alle mit dem bestehenden Zustand zufrieden sind. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer unter den Maßgaben von §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gegen die Gemeinschaft den Anspruch, dass sie die Einsetzung eines zertifizierten Verwalters (§ 26 a WEG) beschließt. Soweit so klar. Wie verhält es sich aber, wenn man sich partout nicht auf einen Verwalter einigen kann? Dazu der folgende Fall: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus 3 Einheiten. Der Eigentümer, der die Mehrheit hat, verweigert die Bestellung eines neuen Verwalters. Bis zum Jahre 2002 übte er den Verwalterposten selbst aus. Das gestaltete sich aber wohl auch aufgrund persönlicher Differenzen und Eigenschaften extrem schwierig. Deswegen wurde in den Folgejahren ein externer Verwalter bestellt. Aufgrund seines Stimmrechtsgewichts wählte der Mehrheitseigentümer - nennen wir ihn Q - den bestellten Verwalter jedes Mal wieder ab, so zuletzt im Dezember 2022. Aktuell gibt es keinen neuen Verwalter; Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sind nicht aufgestellt, eine Versammlung nicht terminiert. Fragen der Benutzung sowie Sanierungsaufträge können nicht umgesetzt werden. Die übrigen Eigentümer fragen nach dem Vorgehen. Zunächst ist zu einer Eigentümerversammlung zu laden, zu der
mit der Prioritätenfolge in § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt
einzuberufen ist (dazu: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.9.2022 - 11 T
17/22, ZWE 2023, 96). Gegebenenfalls muss mit einer Beschlussersetzungsklage
auf gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
zur Bestellung eines Verwalters gearbeitet werden. © Dr. Hans Reinold Horst |