Menü/Datenschutz

Home > News/Presse > Energetische Ertüchtigung

Modernisierung: „Echt die Härte bei energetischer Ertüchtigung?“

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Modernisierende Baumaßnahmen muss der Wohnungsmieter unter den näheren Voraussetzungen des Gesetzes dulden, kann aber unter Umständen die Mieterhöhung nach beendeter Baumaßnahme durch den Einwand einer wirtschaftlichen Härte für ihn blockieren (§§ 559 Abs. 4 Satz 1, 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB). Danach ist eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Ausnahme: Ein solcher Härteeinwand kann nicht geführt werden (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB), wenn

  • die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist (Nr. 1 der Vorschrift), oder
  • die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (Nr. 2 der Vorschrift).

Dies gilt auch bei energetischen Modernisierungen im Gebäudebestand, die der Staat zur Umsetzung seiner Klimaschutzziele deutlich präferiert. Dazu folgender Fall:

Vermieter V modernisiert seine vermietete Immobilie energetisch, Mieter M beruft sich auf einen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Mieterhöhung mit der Behauptung, ihm blieben nach Abzug der erhöhten Miete noch 1339,34 € pro Monat zum Leben. Das LG Berlin hat als Berufungsinstanz zu klären, ob dieser Betrag den wirtschaftlichen Härteeinwand rechtfertigt.

Mit Hinweisbeschluss vom 28.12.2021 (67 S 279/21, IMR 2022, 103) weist das Gericht darauf hin, dass dieser Vortrag des Mieters einen Härteeinwand nicht ausfüllen könnte und deshalb die Berufung zurückgewiesen werden müsse, wenn sie nicht zurückgenommen werde (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Berufung habe offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Denn bei der Härtefallabwägung sei nicht allein auf das Verhältnis von Miete und Einkommen des Mieters oder auf das Verhältnis von bisheriger zu der erhöhten Miete abzustellen; dies schon gar nicht nur schematisch. Verblieben dem Mieter nach Abzug der Mietbelastung monatlich noch 1339,34 € netto zum Leben, so liege das erheblich über der Hälfte des bundesweit durchschnittlichen Nettoeinkommens. Ein Härteeinwand sei im deshalb versagt.

Nachzutragen ist:

Die Prüfung eines Härteeinwandes nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB erfordert eine umfassende Abwägung. Hier kommt es auf die berechtigten Interessen des Vermieters ebenso an. Entscheidend ist weiter die zu erwartende Mieterhöhung, die Höhe des Mietereinkommens sowie das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den Vorteilen, die sich aus der Modernisierungsmaßnahme ergeben (BGH, Urteil vom 9.10.2019 - VIII ZR 21/19, IMRRS 2019, 1289). Ohne Belang bleiben dagegen reine schematisch zu betrachtende Prozentsätze in der Mietsteigerung oder im Hinblick auf das verfügbare Mietereinkommen.

Geht es dagegen um den Heizungstausch nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG, besser bekannt als „Heizungsgesetz“), so kann der Mieter einen wirtschaftlichen Härteeinwand bei Vorliegen der Voraussetzungen ohne Ausnahme auch dann führen, wenn das Gesetz den Vermieter zum Heizungstausch zwingt (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB in der Fassung vom 26.10.2023, in Kraft getreten am 1.1.2024). Die praktische Bedeutung der vorgestellten Entscheidung dürfte also in allernächster Zukunft wegen des dann vermehrt zu erwartenden Härteeinwandes mit ausgelöstem Abwägungsgebot zwischen der Position des Mieters und der des Vermieters erheblich wachsen.

Lesetipp zur energetischen Modernisierung:
Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

News/Presse >>

Unsere Partner:

Logo Stadtwerke-Solingen Logo Architekten dph Lifta