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Gewerbemiete: Indexierung der Staffelmiete zulässig?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Der Gewerbemietvertrag sieht für den Beginn des Mietverhältnisses eine Staffelmiete mit 4-jähriger Geltungsdauer vor. Sie ist niedrig bemessen und wird als „Anlaufmiete“ bezeichnet, um dem Gewerbemieter die Aufnahme seiner Geschäftstätigkeit etwas zu erleichtern. Gleichzeitig zeigt der Vertrag eine Indexmietenvereinbarung, die an eine Grenze von 5 Prozentpunkten für die Veränderung der vereinbarten Miete geknüpft ist. Die Grenze wird im Jahre 2022 erreicht. Vermieter V erhöht die Miete um den inflationsbedingt fortgeschriebenen Bezugsindex, dies aber auch rückwirkend ab Vertragsbeginn und damit auch für die Zeit der mit Festbeträgen ausgewiesenen Staffelmietvereinbarung. Gewerbemieter G wehrt sich gegen die Rückwirkung und beruft sich zusätzlich darauf, die Indexierung könne auf den Zeitraum der fest vereinbarten Staffelmiete keine Auswirkungen haben.
Das OLG Brandenburg gibt V recht und bezieht die Indexklausel auch rückwirkend auf die vereinbarte Staffelmiete (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.6.2023 – 3 U 88/22, ZMR 2024, 23; ebenso bereits OLG Brandenburg, Urteil vom 19.8.2009 - 3 U 135/08, NJW 2010, 879). Danach ist die Indexierung auch der vorgeschalteten Staffelmiete mit Rückwirkung zumindest dann zulässig, wenn die Mietstaffeln mindestens 5 und 10 Jahre betragen. In der Fachliteratur ist dies umstritten (siehe den Meinungsstand bei: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht 15. Aufl. 2022, § 557 a BGB Rn. 56 a, § 557 BGB Rn. 4, dort offen gelassen).

Nachzutragen ist:

In der Gewerbemiete ist es häufig Praxis, dass der Mieter den Vertragswortlaut vorgibt, insbesondere dann, wenn er als „Großmieter“ (zum Beispiel Bank, Versicherung, Filialkette, Deutsche Post AG) über eine entsprechende Marktmacht verfügt. Auch im diesem Falle handelt es sich dann bei dem Vertragswerk ebenfalls um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die aber vom Mieter als „Verwender“ gestellt werden. So war es auch in dem entschiedenen Fall. Selbst wenn der Mieter in diesem Fall die Indexvereinbarung nicht auf die zeitlich vorgeschaltete Staffelmiete beziehen wollte, gelten die gerichtlich ausgeurteilten und dargelegten Grundsätze. Denn Auslegungsprobleme und Unklarheiten im Verhältnis verschiedener Vertragsklauseln gehen zulasten des Verwenders, in unserem Falle des Mieters.
Sollte die Klauselkombination nach der Auffassung eines streitbefassten Gerichts gleichwohl als unwirksam betrachtet werden, so kann sich der Mieter als Verwender der Klausel darauf nicht berufen. Denn er kann aus der Unwirksamkeit seiner eigenen vorgegebenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Formularklauseln) keinen eigenen Vorteil ziehen (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, S. 310; OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2013 - 2 U 179/13, ZMR 2014, 276 = WuM 2014, 133 mit Anmerkung von Häublein = IMR 2014, 114 = MietRB 2014, 135; AG Frankfurt / Main, Urteil vom 4.7.2006 – 33 C 809/06-67, ZMR 2007, 622).

Im entschiedenen Fall ist die verwendete Indexklausel auch deswegen bedenkenfrei, weil sie durch den Terminus „Änderung“ in beide Richtungen wirkt, also nicht nur Mieterhöhungen, sondern auch Mietabsenkungen bei entsprechenden Veränderungen des Bezugsindexes ermöglicht (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 26.5.2021 - VIII ZR 42/20, juris). Auch der Mieter kann sich deshalb bei einer Reduktion des Indexes darauf berufen.
Schließlich ist es im Gewerberaummietrecht bedenkenfrei, dass die Klausel automatisch und rückwirkend wirkt.
Einziges Problem könnte die Einhaltung der Schriftform (§ 550 Satz 2 BGB) sein, weil die Mieterhöhung nicht nach einer Entwicklung von mehr als 5 Prozentpunkten vorgenommen wurde, so wie es die Klausel vorsieht, sondern bereits ab 5 Prozentpunkten. Der Mieter selbst hatte im entschiedenen Fall diese Grenze abgesenkt per E-Mail angeboten, also in Textform und nicht in Schriftform. Darin dürfte ein entsprechendes Angebot zur zukünftigen Mietgestaltung liegen, dass durch die Mieterhöhung als Gegenreaktion angenommen worden ist. Die Miethöhe gehört zu den wesentlichen Vertragsinhalten, die nur schriftlich geändert werden dürfen. Das Gebot der Schriftform (§§ 550, 126, 126 a BGB) ist deshalb hier verletzt. Denn die E-Mail bietet nur Textform (§ 126 b BGB).
Selbst mit diesem Ansatz erscheint es zweifelhaft, ob man sich dann als Mieter und Klauselverwender auf die selbst nicht eingehaltene Schriftform berufen kann. Damit setzt man sich nämlich zu eigenem Vorverhalten in Widerspruch, was die Einwendung eines missbräuchlichen Verhaltens entgegen dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegenüber der erklärten Mieterhöhung zur Folge hat. Eine solche Rechtsausübung begegnet den Missbrauchseinwand und ist deshalb nicht zulässig.

Ergebnis nach alledem:

Der Vermieter kann sich mit seiner Berechnungsmethode und seiner dem zu Grunde liegenden Rechtsauffassung durchsetzen.

Nachtrag zu Wohnraummiete:

Hier scheitert ein solches Vorgehen an § 557 b BGB.

© Dr. Hans Reinold Horst

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