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Schönheitsreparaturen: Renovierungsarbeiten als Instandsetzungspflicht des Vermieters?

Streichen - Copyright Sylvia Horst(ho) Mieter M verlangt von Vermieter V einen Vorschuss für die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Die Wohnung sei renovierungsbedürftig und deshalb mangelhaft, der Vermieter sei zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet. Der Mietvertrag zeigt zum Thema „Schönheitsreparaturen“ eine Kombination aus zwei Klauseln; eine Klausel, die den Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen in Zeitintervallen verpflichtet (Vornahmeklausel) und eine weitere Klausel, die den Mieter zu anteiligen Geldleistungen für angefangene Renovierungszeiträume bei Vertragsende heranzieht (Quotenabgeltungsklausel). M beruft sich darauf, beide Klauseln seien unwirksam, weshalb sich als Rechtsfolge die Pflicht des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen aus dem Gesetz (§§ 306 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ergebe. Der BGH lässt ihn im Ergebnis „abblitzen“ (Beschluss vom 30.1.2024 - VIII ZB 43/23, IMR 2024, 136). Die Gründe:

Zu entscheiden sei nach Erledigung der Hauptsache über die Kosten (§ 91 a ZPO). Sie seien der Partei aufzugeben, die in der Hauptsache unterlegen wäre. Das sei hier Mieter M. Denn ein Vorschussanspruch aus §§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, 536 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehe nicht. Denn der Vermieter sei nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern der Mieter selbst. Zuzugeben sei M als Kläger, dass die Quotenabgeltungsklausel unwirksam sei (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sie „infiziere“ aber nicht die Vornahmeklausel. Zwar baue die Quotenabgeltungsklausel mit der Ermittlung des Zeitraums, für den Schönheitsreparaturen abzugelten seien, auf den Fristenplänen zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in der Vornahmeklausel auf; sie könne also nicht ohne die eigentliche Klausel zur Überwälzung von Renovierungsarbeiten existieren, doch seien beide Klauseln dennoch getrennt voneinander zu betrachten. Denn die Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen könne auch ohne die Quotenabgeltungsklausel bestehen. Die Quotenabgeltungsklausel greife erst nach Vertragsende und könne deshalb nach dem „Blue Pencil-Prinzip“ (dazu: BGH, Urteil vom 31.3.2021 - IV ZR 221/19, NJW 2021, 2193, Rn. 64) gestrichen werden, ohne dass die Schönheitsreparaturklausel unverständlich werde. Sie werde deshalb durch die unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht „infiziert“, selbst wenn umgekehrt von der Betrachtung der Vornahmeklausel ausgehend die Schönheitsreparaturklauseln „in der Luft hängen“ und deshalb das „Blue-Pencil-Prinzip“ nicht funktionieren würde.

Nachzutragen ist:

Der BGH hat die Unzulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln bereits in früheren Entscheidungen festgestellt (vgl. etwa: BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Rn. 32 = IMR 2015, 267 und 268).
Eine „Infektion“ der Vornahmeklauseln nicht anzunehmen, entspricht auch dem im AGB-Klauselkontrollrecht für vertragliche Formularklauseln (Allgemeine Geschäftsbedingungen) geltenden Verbot der geltungserhaltenden Reduktion (BGH, Urteil vom 27.9.2000 - VIII ZR 155/99, NJW 2001, 292; BGH, Urteil vom 31.3.2021 - IV ZR 221/19, NJW 2021, 2193). Denn es handelt sich um zwei getrennte Vertragsabschnitte, sprich um zwei getrennte Klauseln, die aus Richtung der Abgeltungsklausel, eingreifend bei Vertragsende, aus betrachtet der eigentlichen Klausel zur Überwälzung der Renovierungsarbeiten während der Vertragszeit, also zeitlich vorgelagert, ihren zeitlichen Anwendungsbereich nicht entziehen kann.

Ist aber die eigentliche Klausel zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach den Vorgaben der Rechtsprechung noch zulässig, beeinflusst dies die Renovierungspflicht des Mieters nicht. Bei Vertragsende kommt es dann bei der Unverbindlichkeit aufgenommener Fristenpläne ausschließlich mit Orientierungsfunktion nur darauf an, dass tatsächlich ein renovierungsbedürftiger Zustand eingetreten ist, immer angenommen, die Vornahmeklausel selbst entspricht den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung herausgearbeiteten Kautelen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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