Wohnungseigentum: Handlungsweisen in der Gaskrise?

(ho) Mit dem Wirtschaftsplan wird eine Prognose über die Einnahmen und Ausgaben im künftigen Wirtschaftsjahr getroffen. Damit soll auch die Liquidität der Gemeinschaft gesichert werden. Über einen Wirtschaftsplan ist zu beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Dabei steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Ermessensspielraum zu; sie kann also die von den Eigentümern zu zahlenden Vorschüsse auch auf der Basis bisheriger Erfahrungswerte und zukünftiger Prognosen in der Höhe bestimmen. Eine pauschale Verdoppelung der Heizkostenvorschüsse wegen der Gaskrise im Wirtschaftsplan ist dabei aber unwirksam (AG Langen, Urteil vom 13.1.2023 - 56 C 182/22, IMR 2023, 115). Denn die eingepreiste künftige Kostensteigerung muss auch tatsächlich zu erwarten sein. Nur pauschale Bezugnahmen auf die Gaspreisentwicklung infolge des Ukraine-Krieges reichen nicht.

Auch die seit März 2023 rückwirkend ab dem 1. Januar 2023 geltende Gaspreisbremse ist zu berücksichtigen, natürlich auch die Strompreisbremse. Dabei stellen sich die Preisbremsen als staatliche Gutschrift dar, über die zu informieren und abzurechnen ist. Näheres dazu regelt das Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 20.12.2022 (BGBl I/2022, 2560 ff) sowie das Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse und zur Änderung weiterer energierechtlicher Bestimmungen vom 20.12.2022 (BGBl. I/2022, 2512 ff).

Ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Herabsetzung der eigenen Vorauszahlungen steht dem Eigentümer aber erst dann zu, wenn bei den bisher geplanten Hausgeldzahlungen eine Überdeckung durch die Entlastungen von mehr als 10 % eintreten würde. Der Verwalter ist verpflichtet, dies zu prüfen und darüber zu informieren. In diesem Fall wäre der Wirtschaftsplan anzupassen, um alle betroffenen Eigentümer gleich zu bedenken und um buchhalterisch weiter transparent arbeiten zu können. In diesem Falle ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung oder ein schriftlicher Umlaufbeschluss notwendig, um den geänderten Wirtschaftsplan zu beschließen.

Um andererseits finanzielle Engpässe in der Hausgeldrücklage zu vermeiden, darf der Verwalter neben einem fortgeschriebenen Wirtschaftsplan natürlich auch unterjährig über eine Sonderumlage, die zur Deckung gestiegener Vorauszahlungen die dazu nötige Liquidität sichert, mehrheitlich beschließen lassen. Der Beschluss muss ausreichend transparent, also informierend, übersichtlich und verständlich, sein, und insbesondere die Höhe, die Fälligkeit und den Umlageschlüssel ausweisen.

Diese recht aufwändigen Verfahren sollten allerdings vermieden werden. Das lässt sich erreichen, indem aufgrund des jetzt einmal beschlossenen Wirtschaftsplanes und seines Vollzugs die Jahresabrechnung erstellt und eventuelle Überschüsse bei den Hausgeldzahlungen ausgekehrt werden. Auch die Vorauszahlungen für das folgende Wirtschaftsjahr wären dann mit diesem Ergebnis anzupassen. Finanzieller Mehraufwand für Mehrarbeit aufgrund eines nachgepflegten Wirtschaftsplans mit entsprechender Beschlussnotwendigkeit (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) ist so vermeidbar.

© Dr. Hans Reinold Horst

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