Miete: Schäden
„fiktiv“ abrechenbar!
 (ho)
Verschlechtert oder beschädigt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung,
steht dem Vermieter Schadensersatz zu (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs.
2 BGB). Dabei kann er wählen, ob der Mieter den Schaden selbst beseitigen
soll (§ 249 Abs. 1 BGB) oder ob er einen Geldbetrag (§ 249 Abs.
2 BGB) zur Schadensbeseitigung verlangt („mach selbst heil oder
zahl‘ Geld“). Der Vermieter hat ein Wahlrecht, muss dies aber
auch durch Erklärung gegenüber dem Mieter auch ausüben.
Wie aber steht es, wenn der Vermieter keine Rechnung nach der Ausführung
von Reparaturmaßnahmen zum Beispiel durch einen Handwerker präsentieren
kann, sondern nur dessen Kostenvoranschlag, und dann den Schaden entweder
selbst in Eigenarbeit beseitigt oder aber bestehen lässt, weil er
das geforderte Geld anderweitig verwenden möchte?
Auch das geht. Der Vermieter kann auch dann auf der Basis eines Kostenvoranschlags
abrechnen, wenn er den Schaden selbst beseitigt oder nicht beseitigen
lässt (sog. „fiktive Schadensberechnung“: so ausdrücklich:
LG Halle, Urteil vom 3.2.2023 - 1 S 91/21, IMR 2023, 136; (BGH, Urteil
vom 31.3.2021 - XII ZR 42/20, DWW 2021, 178 = Rn. 15 der Entscheidungsgründe
nach juris; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.2.20202– VI ZR 115/19 –,
juris; LG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2022 – 35 O 233/20 –,
juris). Weil in diesen Fällen aber Umsatzsteuer nicht anfällt,
kann er nur auf Nettoschadenbasis liquidieren § 249 Abs. 2 S. 2 BGB).
Und wie ist es schließlich, wenn der Vermieter noch nicht so genau
weiß, wie er vorgehen soll? Kann er dann aus Gründen äußerster
Vorsorge doch zunächst einmal den Kostenvoranschlag brutto, also
einschließlich der Umsatzsteuer, seiner Schadensberechnung zugrunde
legen? § 249 Abs. 2 S. 2 BGB beantwortet diese Frage ganz eindeutig
mit „Nein“!
Lesetipp: Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019,
ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich
3,00 € Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über
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© Dr. Hans Reinold Horst
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