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Wohnungseigentum: Verwalter vom Gericht „frei Haus“ geliefert?(ho) Muss eigentlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben? So wird man oft gefragt. Die Antwort lautet „nein“, solange alle mit dem bestehenden Zustand zufrieden sind. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer unter den Maßgaben von §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gegen die Gemeinschaft den Anspruch, dass sie die Einsetzung eines zertifizierten Verwalters (§ 26 a WEG) beschließt. Soweit so klar. Wie verhält es sich aber, wenn man sich partout nicht auf einen Verwalter einigen kann? Dazu der folgende Fall: Zunächst ist zu einer Eigentümerversammlung zu laden, zu der
mit der Prioritätenfolge in § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt
einzuberufen ist (dazu: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.9.2022 - 11 T
17/22, ZWE 2023, 96). Gegebenenfalls muss mit einer Beschlussersetzungsklage
auf gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
zur Bestellung eines Verwalters gearbeitet werden. Kommt keine Einigung zustande, ist an gerichtliche Hilfe zu denken.
Dafür ist wie gesagt notwendig, dass sich die Eigentümergemeinschaft
bereits mit dem Thema vorab befasst hat. Im Hauptsacheverfahren kommt eine Beschlussersetzungsklage infrage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 6.2.2023 - 2-13 T 7/23, WuM 2023, 180). Das Gericht würde dann in diesem Klageverfahren den verweigerten Beschluss innerhalb der Gemeinschaft auf die Bestellung eines Verwalters ersetzen. Dazu benötigt das Gericht die Entscheidungsgrundlagen. So ist es zum Beispiel nicht seine Aufgabe, einen geeigneten Verwalter ausfindig zu machen. Es genügt aber, wenn dem Gericht mindestens ein konkretes Angebot vorliegt (so: Küttner, ZMR 2021, 285). © Dr. Hans Reinold Horst |