Untermiete: Auch bei einer Einzimmerwohnung möglich?

(ho) Untervermietung einer Einzimmerwohnung? Eigentlich ein Paradoxon: denn gesetzlich wird die Untervermietung einer Wohnung verstanden als die teilweise Überlassung der Mieträume (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die vollständige Überlassung der Wohnung stellt keine Untervermietung dar, sondern eine völlige Gebrauchsüberlassung, die rechtswidrig ist (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Frage also:
Kann auch eine ein Raumwohnung teilweise an einen Untermieter zulässig zum Wohnen überlassen werden, oder liegt dann immer eine verbotene völlige Gebrauchsüberlassung vor?
Der BGH hält eine Untervermietung auch im Falle einer Einraumwohnung für möglich (Urteil vom 13.9.2023 - VIII ZR 109/22, PM Bundesgerichtshof Nr. 158/2023), dies in folgendem Fall:
M, Mieter einer Einzimmerwohnung, bittet Vermieter V anlässlich seines bevorstehenden beruflichen Auslandsaufenthaltes um die Gestattung der Untervermietung für 18 Monate. V sieht darin eine vollständige Überlassung der Wohnung und lehnt ab. M klagt auf Erteilung der Erlaubnis. Der BGH hilft ihm.
Die Begründung:
§ 553 Abs. 1 BGB formuliere mit der teilweisen Überlassung von Wohnraum zur Untervermietung weder quantitative noch qualitative Vorgaben bezüglich einer weiteren Nutzung durch den Hauptmieter. Deshalb sei der Vorschrift Genüge getan, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum zum Beispiel durch den Einbehalt eines Wohnungsschlüssels nicht vollständig aufgibt. Davon könne auch bei Einraumwohnung ausgegangen werden, wenn der Hauptmieter noch persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurücklässt, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten sein sollen und die gegen den Zugriff des Untermieters gesichert sind.

Nachzutragen ist:
Wer nun nach der Lektüre dieser Entscheidung an eine „Steilvorlage und Gebrauchsanweisung“ für eine dann nicht anfechtbare ständig kurzzeitige Vermietung an Feriengäste zum Beispiel über „Airbnb“ oder „booking.com“ und andere vergleichbare Portale glaubt, muss sich getäuscht sehen. Denn die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum kann einem Zweckentfremdungsverbot bei entsprechender gewerblicher Gewinnerzielungsabsicht widersprechen (OVG NRW, Beschluss vom 24. 10. 2022 - 14 B 856/22, WuM 2023, 230; OVG Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15, juris) und auch Vorgaben des Bauplanungsrechts widersprechen. Denn grundsätzlich kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen auch in einem allgemeinen Wohngebiet (§ 13 BauNVO) gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme verstoßen (VG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.2.2014 - 13 L 274.13, juris). Dann kann die weitere Nutzung als Ferienwohnung gerichtlich untersagt werden.

Betreiber digitaler Vermietungsplattformen im Internet können von den betreffenden Kommunen auch zur Auskunft über die Daten der vermittelten Wohnungsanbieter herangezogen werden (VG München, Urteil vom 12.12.2018 - M 9 K 18.4553, juris; ebenso zuvor: VG Berlin, Urteil vom 14.3.2018 - 6 K 676.17, juris).

Schließlich können auch Probleme mit der Gebäudeversicherung entstehen. Denn die ständig kurzzeitige Vermietung wird üblicherweise als selbstständig anzuzeigende „Gefahrerhöhung“ (§§ 23, 28 VVG) betrachtet mit der Folge nicht mehr gesicherter Deckungszusagen im Schadensfalle.

Aus all diesen Sachzusammenhängen erhebt sich dann die Frage, ob für den Vermieter bei ständiger kurzzeitiger Weitervermietung durch den Mieter mit gewerblicher Gewinnerzielungsabsicht die Fortsetzung des Hauptmietverhältnisses noch zumutbar erscheint, oder aber mit diesem Grund zur verhaltensbedingten Kündigung berechtigt (§§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB); dies obwohl der BGH jetzt für einen sehr weiten Anwendungsbereich der Regeln zur zulässigen Untervermietung eingetreten ist. Nach der hier vertretenen Auffassung kann zumindest nach erfolgloser Abmahnung gekündigt werden.

Besonderheiten gelten für Asylanten- und Flüchtlingsunterkünfte (§ 246 Abs. 9 BauGB). Danach ist zunächst die Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylanten nur zulässig, soweit die öffentliche Hand ihrer Unterbringungsverantwortung nachkommen will. Das Bundesverwaltungsgericht erkennt Vorhaben privater Bauherren bzw. privater Eigentümer nur dann als begünstigt an, wenn sie abgestimmt mit der öffentlichen Hand errichtet werden oder wenn zumindest vergleichbar gesichert ist, dass sie der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben dienen werden (BVerwG, Urteil vom 21.2.2019 - 4 C 9/18, juris; vgl zur Aufnahme einer geflüchteten Ukrainerin aus humanitären Gründen: LG Berlin, Urteil vom 6.6.2023 - 65 S 39/23, FD-MietR 2023, 458618).

© Dr. Hans Reinold Horst

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