Modernisierung: Heizungstausch auch bei Unbewohnbarkeit der Wohnung duldungspflichtig

(ho) Vermieter V teilte seinem Wohnungsmieter W im Dezember 2019 mit, dass die Mietwohnung wegen einer geplanten Modernisierungsmaßnahme durch Anschluss an eine Fernwärmeversorgung und den damit einhergehenden Ausbau der überflüssig gewordenen Gasetagenheizung einschließlich der Umstellung der Warmwasserversorgung für ca. 4 Wochen nicht bewohnt werden könne. Er fordert W zur Duldung der Baumaßnahmen auf (§§ 555 b, 555 c, 555 d Abs. 1 BGB). Der Mieter verweigert das, obwohl V anbietet, nach Wahl des Mieters eine möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen. Die Duldungsklage des V hat Erfolg (LG Berlin, Urteil vom 20.9.2022 - 65 S 55/22, IMR 2024, 11).

Die Gründe:

Eine zeitweise Unbewohnbarkeit der Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen lasse die Duldungspflicht nicht entfallen. Eine solche Einschränkung sehe das Gesetz nicht vor. Zwar müsse der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen so schonend ausführen, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt werde, noch sei daraus nicht abzuleiten, dass der Vermieter generell nicht duldungspflichtig sei, wenn er Baumaßnahmen bedingt umziehen müsse. Hier falle jedoch ins Gewicht, dass die Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich begrenzten und klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen eine weitere Nutzung der Mietwohnung ausschließen und der Vermieter für diese Zeit eine Ersatzwohnung nach Wahl des Mieters angeboten habe.
Käme man zu einem anderen Ergebnis, würden die Regelungen zur energetischen Modernisierung im Wohnraummietrecht im Ergebnis ausgehebelt. Auch die Regelungen zum Klimaschutz mit Verfassungsrang (Art. 20 a GG) und dem Ziel einer Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen auch für künftige Generationen geböten dieses Ergebnis. Diese Regelungen lösten sogar Verpflichtungen des Gesetzgebers aus (vgl. BVerfG, Beschluss vom 44. 3. 2021 - 1 BvR 2656/19, juris), denen er mit § 555 b Na. 1 bis 3 BGB und dem Gebäudeenergiegesetz nachgekommen sei. Diese Regelungen wieder einzuschränken, erscheine unvertretbar.

Nachzutragen ist:

Zu untersuchen bleibt in solchen Fällen, ob der Mieter seiner etwaigen Duldungspflicht im Falle einer Unbewohnbarkeit der eigenen Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen Härtegründe entgegenstellen kann, die unvermeidbare Beeinträchtigungen ausschließen oder unzumutbar erscheinen lassen. Darauf hatte sich aber der Mieter hier nicht berufen; vielmehr sah er seine Duldungspflicht ohne weiteres wegen Unbewohnbarkeit der Wohnung entfallen - zu Unrecht.

Lesetipp: Broschüre "Wohnungsmodernisierung", 8. Auflage 2019, Verlag Haus & Grund Deutschland/Berlin, 336 Seiten DIN A5, ISBN 978-3-96434-005-4, Preis 21,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

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