Betriebskosten: „Zankapfel Vorauszahlung“

(ho) Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlungsforderung, können vereinbarte Vorauszahlungen erhöht werden (§ 560 Abs. 4 BGB). Ausgangspunkt für die Erhöhung ist dabei die Nachzahlungsforderung. Die Erhöhung muss also aus sich heraus begründet und auf die restlichen Monate der Abrechnungsperiode umgelegt, also insgesamt plausibel sein. Dies sieht das AG Hamburg (Urteil vom 27.6.2022 - 49 C 13/22, IMR 2022, S.434) anders, wenn aus einer insgesamten Nachzahlungsforderung von 11,52 € die monatliche Vorauszahlung um 45,40 € erhöht wird.

Dazu der Fall:

Vermieter V erteilt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021. Sie endet mit einer Nachforderung von 11,52 €. Gleichzeitig erhöht er die Vorauszahlungen um monatlich 45,40 € und begründet dies mit einer nicht näher spezifizierten zu erwartenden Kostensteigerung. Mieter M widerspricht, V klagt auf Zahlung der erhöhten Vorauszahlungsbeträge.

Das AG Hamburg lässt ihn abblitzen. Die erhöht geltend gemachte Vorauszahlung könne nicht auf § 560 Abs. 4 BGB gestützt werden. Die Nachzahlung selbst ergebe in der monatlichen Umlage den erhöht geforderten monatlichen Betrag nicht. Schon die erteilte Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der umgelegten Stromkosten formell unwirksam. Sie beinhalte auch diverse sonstige Betriebskosten, die nicht umgelegt werden dürften, weil der Mietvertrag deren Umlage nicht vorsehe.

Nachzutragen ist:

Neben einer wirksamen Betriebskostenumlagevereinbarung bedarf es auch einer Abrede im Mietvertrag darüber, dass der Vermieter bei entsprechenden Kostensteigerungen die Vorauszahlungen erhöhen kann. Dabei muss das Anpassungsrecht sowohl für den Vermieter bei Kostensteigerungen als auch für den Mieter im Falle von Kostensenkungen gelten. Eine Formularklausel ist zulässig (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, Kapitel E Rn. 35 f).
Darüber hinaus kann mit Sicherheitszuschlägen für schon eingetretene oder für erwartete Kostensteigerungen gearbeitet werden, die sich im Laufe der aktuellen Abrechnungsperiode einstellen. Sie können hinzu addiert werden, müssen allerdings nach der Kostenart und auch nach der Höhe nachvollziehbar vom Vermieter begründet werden (BGH, Urteil vom 18.9.2011 - VIII ZR 294/10, IMRRS 2011, 2876). „Abstrakte“ Sicherheitszuschläge zum Beispiel in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten sind mangels näherer Erläuterung unzulässig.

Wenn bereits eingetretene oder erwartete Kostensteigerungen im aktuellen Abrechnungszeitraum im Falle errechneter Nachzahlungssalden „Preis erhöhend“ berücksichtigt werden dürfen, dann muss dies auch dann gelten, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht mit einer Nachzahlungsforderung abschließt, Kostensteigerungen aber gleichwohl zu erwarten sind.

© Dr. Hans Reinold Horst

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