Vertragsende: Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

(ho) Geht es bei Vertragsende um die Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen und entstehen darüber Divergenzen, so ist der Vermieter in jedem Fall gut beraten, verlangte Arbeiten einzeln aufzuführen, eine Erledigungsfrist für diese Arbeiten zu setzen und gleichzeitig anzudrohen, dass er nach ergebnislosem Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz verlangen werde. Dies wird so von den Gerichten ständig vertreten, und geht jetzt nochmals aus dem Urteil des AG Schöneberg vom 15.10.2024 - 17 C 33/24, IMR 2025, 104 - hervor.

Der entschiedene Fall:
Die mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter zur Renovierung der Wohnung bei Übernahme in renoviertem Zustand. Der alternative Teil der Vereinbarung zur Vereinbarung einer Ausgleichszahlung für die Vornahme von fälligen Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeginn, geltend für den Fall der unrenoviert übernommenen Wohnung, ist im Vertrag gestrichen. Am 12.3.2017 kündigen die Vermieter Arbeiten in der vermieteten Wohnung an, zu denen auch Schönheitsreparaturen gehören. Für diese Arbeiten bitten sie um einen Vorschuss. Der Mieter kündigt den Mietvertrag zum 31.8.2023. An diesem Tag vereinbaren Mieter und Vermieter im Abnahmeprotokoll folgendes: „Die Wohnung wurde nicht renoviert. Bis zum 7.9.2023 sollen folgende Arbeiten erfolgen: Dübellöcher, Reinigung (besenrein), Putzausbesserung und an den betreffenden Stellen malern/säubern.“ Die ursprüngliche Formulierung „soll die Wohnung in einen passablen Zustand gesetzt werden“ wird gestrichen. Die Vermieter beauftragen später die Firma C mit der Renovierung der Wohnung und machen Kostenersatz in Höhe von 2023 € geltend.

Das AG Schöneberg weist die Zahlungsklage ab (AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 - 17 C 33/24, IMR 2025, 104). Ein Schadensersatzanspruch als Klageanspruch sei nicht entstanden. Gemäß § 281 Abs. 1 BGB könne die wirksam vertraglich überbürdete Schönheitsreparaturpflicht nur dann in einen Schadensersatzanspruch in Geld umgewandelt werden, wenn der Vermieter „dem Schuldner (erg. dem Mieter) erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat“. Dazu müssten die Dekorationsmängel im Einzelnen aufgezeigt und mit Fristsetzung zu deren Beseitigung aufgefordert werden (ebenso: LG Berlin, Beschluss vom 10.8.2020 - 64 S 189/19, IMRRS 2023, 1207). Davon könne nur abgewichen werden, wenn die gesetzlich dazu bestimmten Ausnahmen eingreifen (§ 281 Abs. 2 BGB). Davon sei hier nicht auszugehen. Im Gegenteil fehle es durch die pauschal getroffene Abrede im Abnahmeprotokoll vom 318.2023 mit durchgestrichener konkreter Mängelliste gerade an einer detaillierten Beschreibung konkret anstehender Renovierungsarbeiten einschließlich der zur Erledigung notwendigen Fristsetzung.

Nachzutragen ist:
Die Entscheidungsgründe müssen wohl so verstanden werden, dass innerhalb der Wohnungsabnahme ein Vergleich zwischen Mieter und Vermieter zur Behandlung des Themas „Schönheitsreparaturen“ geschlossen werden konnte, der dann mit der zitierten pauschalen Abrede Eingang ins Abnahmeprotokoll fand. Auch in diesem Fall sollte trotzdem unbedingt genau bezeichnet werden, auf welche noch zu erledigenden Arbeiten sich die Parteien geeinigt haben und welche Frist hierfür vereinbart wurde. Nachfassend sollte dann in einem zusätzlichen Schreiben an den Mieter (wiederholend) nach der genauen Bezeichnung der noch anstehenden Arbeiten und der dafür gesetzten Ausführungsfrist die für den Mieter kostenpflichtige Fremdvergabe angedroht werden, wenn sich abzeichnet, dass er nicht absprachegemäß tätig wird.

Dafür spricht auch entscheidend, dass nur die Mängel und Schäden rechtlich verfolgt werden können, die klar im Protokoll beschrieben sind. Zeigen sich hier nur allgemeine Formulierungen oder sind einzelne erkennbare Mängel ausgenommen, ist dies in der Regel als Verzicht auf Ansprüche auszulegen, die sich aus der niedergelegten Beschreibung des Wohnungszustands ergeben (AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 - 17 C 33/24, IMR 2025, 104; zu dieser Bedeutung eines Abnahmeprotokolls ebenso: AG Hanau, Urteil vom 11.4.2025 - 32 C 37/24, BeckRS 2025, 12912).

Lesetipp:
Broschüre „Renovierung von gemieteten Räumen“,
1. Auflage 2024, 16,95 €, 198 Seiten, DIN A5, ISBN 978-3-96434-0 45-0, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Deutschland.

© Dr. Hans Reinold Horst

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