Mietpreisbremse und Vormiete: Welche Werte zählen bei vereinbarter Staffelmiete?

(ho) Die Limitierung der Eingangsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung (Mietpreisbremse) gilt auch für vereinbarte Staffelmieten (§ 557 a Abs. 4 BGB). Die Staffelmiete ist als eine betragsmäßig vereinbarte Miete für eine bestimmte Zeit, in der Regel für ein Jahr, zu verstehen. Maximal 4 Jahre können vereinbart werden (§ 557 a Abs. 1 bis Abs. 3 BGB).
Nun noch einmal zur Mietpreisbremse: Sie gilt nicht, wenn bereits die Miete im vorherigen Mietverhältnis (Vormiete) höher war als die nach der Mietpreisbremse begrenzte Miete (§ 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB). Liegt diese vorherige Miete dann über der Mietpreisbremse, so darf sie als Vormiete genommen werden. Diese Zusammenhänge wollte sich eine Vermieterin zu Nutze machen, die bei der Bestimmung der Vormiete „Phantomstaffeln“ im Vomietverhältnis mit berücksichtigen wollte.

Vermieterin V und Mieter M schließen im Jahre 2021 einen Wohnungsmietvertrag, für den seit dem Jahre 2015 die Mietpreisbremse gilt. Im Vormietvertrag, abgeschlossen im März 2017, war eine Staffelmiete vereinbart. Das Vormietverhältnis endete 2020. V macht geltend, die Vormiete übersteige den Wert der Mietpreisbremse. Zur Begründung verweist sie auf eine Staffel, die zwar im Vormietvertrag geregelt war, aber niemals praktisch wurde. Denn das Mietverhältnis endete, bevor der erhöhte Staffelwert zum Zuge kommen konnte. Zunächst zahlt M die verlangte Miete, macht aber danach Auskunftsansprüche geltend und verlangt dann überhöht gezahlter Mietanteile zurück (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der BGH bestätigt dies in einem Hinweisbeschluss (BGH, Beschluss vom 8.4.2025 - VIII ZR 245/22, FD-MietR 2025, 810971). Bei der Bestimmung der zulässigen Miete komme es ausschließlich auf die vom Vormieter zuletzt tatsächlich geschuldete Miete an. Ohne Belang bleibe eine vereinbarte, aber wegen vorheriger Beendigung des Mietvertrags nicht mehr wirksam gewordene Staffel. Wäre die Vormiete zu betrachten, so sei nur die tatsächlich gezahlte Staffelhöhe maßgeblich. Überschießende Mietanteile seien deshalb zurückzuerstatten (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.12.2024 - VIII ZR 16/23, IMRRS 2025, 0026 Rn. 21; ebenso Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556 d BGB Rn. 10 und § 556 e BGB Rn. 13).

© Dr. Hans Reinold Horst

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