Photovoltaik, Stromspeicher
& Co als Modernisierung?
 (ho)
Klimawandel, energetische Gebäudesanierung, Einsatz von regenerativen
sauberen Energieformen sind in aller Munde.
Eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach zum Betrieb von E-Ladesäulen,
Wärmepumpen oder auch Stromdirektheizungen, zur Warmwasserbereitung
zeigt dabei eine interessante Variante: Strom lässt sich durch Sonnenenergie
ohne weiteres herstellen, kann – zum Nulltarif produziert –
zum Betrieb wie geschildert eingesetzt werden, im Mieterstrommodell an
die Mieter verkauft werden, oder in überschießenden Produktionsspitzen
auch ins öffentliche Stromnetz eingespeist werden. Die Einspeisevergütung
winkt, Förderprogramme erleichtern den finanziellen Kraftakt zur
Herstellung einer Fotovoltaikanlage möglichst auch mit Stromspeicher.
Die Überlegung dabei:
Wenn Mieter schon über eingesparte Stromkosten so profitieren, dann
ist es nur folgerichtig, dass sie wenigstens an den selbst getragenen
Herstellungskosten in Form einer Mieterhöhung nach Modernisierung
beteiligt werden.
Geht das so einfach? Ist die Herstellung von Photovoltaik als
Modernisierungsmaßnahme einzuordnen?
Grundsätzlich kann es sich bei der Montage einer Fotovoltaikanlage
um einem Modernisierung handeln, die nach Beendigung der Baumaßnahme
zu einer Mieterhöhung führen kann. Dies ist der Fall, wenn
- sie zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die
Mietsache führt (§ 555 b Nr. 1 BGB), oder
- den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht (§ 555
b Nr. 4 BGB).
Nur in diesen Fällen ist der Vermieter berechtigt, nach § 559
BGB die Miete zu erhöhen. Anzusetzen sind dann 8 % der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten (Herlitz/Vogler: Photovoltaik: Stromerzeugung
und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM 2025, 739; Börstinghaus
Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen
einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f).
Im Einzelnen ist wie folgt zu differenzieren:
- Wird durch die Fotovoltaikanlage Strom erzeugt, der unmittelbar für
die Versorgung der Mieträume genutzt wird und dadurch der Verbrauch
fossiler Energie reduziert, handelt es sich um eine energetische Modernisierung
(§ 555b Nr. 1 BGB). In diesem Fall ist eine Mieterhöhung nach
§ 559 BGB zulässig (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer,
Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a;
Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum BGB, 17. Aufl. 2026,
§ 555b BGB Rn. 27, 28; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch,
2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung
nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f; Herlitz/Vogler: Photovoltaik:
Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM
2025, 739).
- Wird der erzeugte Strom ausschließlich ins allgemeine Netz
eingespeist und kommt nicht den Mieträumen zugute, liegt nur eine
Maßnahme nach § 555b Nr. 2 BGB (Einsparung nicht erneuerbarer
Primärenergie/Klimaschutz) vor. Solche Maßnahmen berechtigen
grundsätzlich nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB.
Denn die genannte Vorschrift spart die Einsparung nicht erneuerbarer
Primärenergie (§ 555 bNr. 2 BGB) ausdrücklich von den
Möglichkeiten einer Mieterhöhung aus (bestätigend: Börstinghaus,
in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 17. Aufl. 2026, §
559 BGB Rn. 52, 52a; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch, 2. Auflage
2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung
nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f; Herlitz/Vogler: Photovoltaik:
Stromerzeugung und Umlagefähigkeit im Mietverhältnis, NZM
2025, 739).
- Bei Sonnenkollektoren zur Warmwasserbereitung wird die zu bezahlende
Endenergie reduziert, was nach neuerer Ansicht ebenfalls eine Mieterhöhung
nach § 559 BGB rechtfertigt; denn es muss weniger Energie zugekauft
werden (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht,
17. Aufl. 2026, § 559 BGB Rn. 52, 52a; Börstinghaus Miethöhe-Handbuch,
2. Auflage 2016, Kapitel 15. Die materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung
nach Modernisierungsmaßnahmen Rn. 48 f).
© Dr. Hans Reinold Horst
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