Betriebskosten: Korrektur der Abrechnung nach Einspruch und daraufhin geändertem Grundsteuerbescheid

(ho) Der Vermieter hat dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zuzuleiten; verspätet er sich, schuldet der Mieter einen errechneten Nachzahlungssaldo nicht mehr (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Das ist nur ausnahmsweise anders, wenn es unverschuldet zu der verspäteten Abrechnungsvorlage gekommen ist, der Vermieter also die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung nicht zu vertreten hat. Im Falle nicht rechtzeitig vorliegender Grundsteuerbescheide besteht ein Abrechnungshindernis. In diesem Fall ist der Vermieter gehalten, 3 Monate nach Zugang der endgültig aktuellen Bescheide seine Abrechnung nachzupflegen, der eine Nachforderung zulässt, wenn der Vermieter ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert war; die Korrektur muss „alsbald“ nach Wegfall des Hindernisses erfolgen, wobei die Rechtsprechung hierfür regelmäßig eine Frist von drei Monaten annimmt (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, BGH, Urteil vom 12. 12. 2012 – VIII ZR 264/12, NZM 2013, 84). Hält er diesen Zeitraum nicht ein, so greift nach der Rechtsprechung des BGH die „Rückausnahme“: Dann ist von einer verschuldet verspäteten Reaktion des Vermieters auszugehen. Sich endgültig ergebene Nachforderungen können dann nicht mehr verlangt werden.

V erteilt M Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 mit einer Nachzahlung von 1083,88 € und 2018 mit einer Nachzahlung von 794,24 €. Beiden Abrechnungen liegen Grundsteuerbescheide über ein noch unbebautes Grundstück zugrunde, die mit beiden Abrechnungen auch übersandt werden. V berücksichtigt dies, indem er in den Jahren 2017 und 2018 einen „Abschlag auf die Grundsteuer“ erhebt und sich in beiden Abrechnungen ausdrücklich eine Nachberechnung der Grundsteuer vorbehält.
Datierend vom 21.4.2020 gehen V Ende April 2020 korrigierte Bescheide für die Jahre 2017 und 2018 zu, die nun auf ein bebautes Grundstück abstellen. Sie weisen eine Nachbelastung in Höhe von 292,92 € für 2017 und in Höhe von 618,94 € für 2018 aus. V belastet nachträglich mit Schreiben vom 25. August 2020 weiter an M.
Inzwischen legt V gegen den Grundsteuerbescheid einschließlich der dem Bescheid zugrunde liegenden Bescheide über die Feststellung des Einheitswerts und der Festsetzung des Grundsteuermeßbetrags Einspruch ein. Der Einspruch ist erfolgreich. Es kommt zu einer nochmaligen Änderung der Grundsteuerbescheide am 27. Oktober 2020.
M wendet ein, die Nachbelastung am 25.8.2020 sei verspätet. V klagt daraufhin gegen M auf Zahlung sämtlicher Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 2798,98 € nebst Zinsen sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das AG folgt, in der Berufungsinstanz weist das LG ab. Der BGH hat als Revisionsinstanz das letzte Wort

Der BGH folgt der eingelegten Revision (Urteil vom 20.5.2026 - VIII ZR 6/24, MDR 2026, 826 = NZM 2026, 536 = BeckRS 2026, 10713). Das Abrechnungshindernis bestehe weiterhin. Gegen den Bescheid vom 21. April 2020 sei Einspruch eingelegt werden, der auch die zugrunde liegenden Bescheide über die Festsetzung des Steuermessbetrags sowie gegen den Bescheid über die Feststellung des Einheitswertes erfassen. Seien Steuermessbescheid und Einheitswertbescheid zu korrigieren, sei ebenfalls der Grundsteuerbescheid zu ändern (§ 375 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO). Das Abrechnungshindernis bestehe deshalb so lange, wie unklar sei, ob die eingelegten Einsprüche erfolgreich seien. Erst ab Kenntnis des Vermieters über diese Tatsache falle das Abrechnungshindernis weg, erst ab dann beginnen die 3 Monatsfrist für die nachpflegende Reaktion des Vermieters zu laufen. Das sei aufgrund des Zugangs des endgültig geänderten Grundsteuerbescheids der 27.10.2020. Der Vermieter musste deshalb auch noch am 25.8.2020 mit einer inhaltlichen Änderung auch des Grundsteuerbescheids bis zur Entscheidung über den Einspruch (§ 367 Abs. 2 Satz 3 AO rechnen, konnte dies zumindest nicht ausschließen. Vor diesem Zeitpunkt sei er nicht gehalten, erneut abzurechnen, auch nicht erneut unter Vorbehalt.

Auch das Abrechnungsverhalten des Vermieters am 25.8.2020 vor Zugang der endgültigen Grundsteuerbescheide am 27.10.2020 sei nicht zu beanstanden. Denn die von ihm beauftragte Steuerberatungsgesellschaft habe nach Erörterung mit dem Finanzamt (§ 364 a AO) Anfang August 2020 mitgeteilt, nach Prüfung der bis dahin vorliegenden Bescheide können nunmehr die Umlage auf den Mieter erfolgen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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